長期修繕計画を立てることの重要性
賃貸住宅経営は長期にわたる事業になります。
賃貸住宅が20年先、30年先においても、高い家賃水準を維持し、入居率を維持していくためには、長期にわたる修繕を計画的に実施することがとても重要です。
皆さんも、定期的に人間ドックや健康診断を受けて、何らかの不具合の症状があったときは、お医者さんにかかって適切な治療を受けると思います。
不具合を早期に発見し、早期に治療することで、比較的簡単に、しかも早く、費用負担が少なく、治療できるということは、皆さんもご経験上ご存知だと思います。
賃貸住宅も同様で、定期的に建物の調査を行って、建物の不具合の症状が悪化する前に、定期的にメンテナンスを実施することで、結果的には、少ない費用負担で、建物の健康を維持していくことが出来ます。
不具合が発生するたびに行き当たりばったりの対応をしたり、入居者とトラブルが起きてから慌てて対処したりするなど、無計画な修繕を繰り返して行うことは、応急措置の積み重ねになり、不適切な修繕になったり、結果的に費用が割高になってしまいます。
また、修繕の施されていない物件は、入居者を逃してしまう結果にもつながります。
行き当たりばったりの修繕を繰り返すのではなく、安定した入居を確保するために、長期間にわたり、計画的に修繕を行っていくことが非常に重要です。
その考え方が、「長期修繕計画」です。
今回は、「長期修繕計画」の作り方について解説していきます。
各設備の修繕計画を立てる
長期修繕計画を作成するうえで、一番最初に行わなければならないことは、所有している賃貸住宅の外装や各設備のそれぞれについて、修繕計画を立てていくことです。
一般的な賃貸住宅の場合、定期的に修繕を行わなければならない箇所として、①建物の外回り（屋根、外壁、階段、廊下、外部建具など）、②建物の水回り（給湯器、給排水配管、キッチン、洗面、ユニットバス、トイレなど）、③電気設備（エアコン、インターホンなど）が挙げられます。
それぞれ、どの程度のタイミングで点検や修繕を行うのか、どの程度の周期で交換を行うのかを把握し、修繕や交換を行う場合には、どの程度の費用がかかるのかを調べていきます。
周期や費用を把握する際には、建設業者や設備業者になどの専門家よりヒアリングを行って計画を立てていくとスムーズに調べられます。
なお、設備に関しては、入居者のライフスタイルの変化や、入居者のニーズを踏まえて、交換時にグレードアップ（例えば、ドアベルをモニター付きインターホンに交換するなど）することも考慮に入れながら進めていくことがポイントです。
外装や各設備に関しての修繕計画が出来上がったら、それを一覧表にまとめて、後述する「長期修繕計画書」を作成します。
「長期修繕計画書」は、物件の築年数や物件の修繕履歴、間取り（単身向けか、ファミリー向けか）、構造（木造か、鉄筋コンクリート造か）、世帯数、共用部の大きさなど、様々な要素によって計上する予算や周期が変わってきますので、専門家などのアドバイスも交えながら作成していくとよいでしょう。
皆さんの参考にしてもらうために、実際に事例として、①木造、②延床面積360㎡、③2DKファミリータイプ8世帯の賃貸住宅の「長期修繕計画書」を作成してみようと思います。
まずは、修繕計画の周期と予算をまとめたものが下記の表となります。
長期修繕計画書を作成する
一般的には、この先20年～30年を見越した「長期修繕計画書」を作成します。今回の事例では、30年の長期修繕計画とし、30年以降も経営を継続することを前提に、30年目にも修繕を行う計画としました。
立案した各設備の修繕計画を「長期修繕計画書」に落とし込むため、各設備の修繕の周期と予算を入れていきます。このように、修繕計画を落とし込んでいくと、30年間で必要な修繕費が分かります。
今回の事例では、30年間で必要となる修繕費の合計は、3,516万円となりました。
次に、その修繕費をどのように調達するかですが、一般的には、修繕積立金という形で調達を計画します。
今回の事例では、年間115万円を積み立てることで、ほぼ積立金不足が起こらず、修繕計画を実施できることがわかります。
現実の経営状況に合わせて周期や予算の微調整をする
現実的には、収益の状況によっては、正規の修繕計画を実施していくための修繕積立金を準備できないケースも起こってきます。
その際は、修繕計画の周期や設備の修繕にかける予算を微調整することで、修繕積立金の額を減らしていくことを考えていきます。
例えば、外壁や屋根の塗り替えを、15年ごとではなく17年ごとに実施したり、キッチンを交換するのではなく、キッチンを面材や水栓のリフォームのみ実施する計画にするなどして予算を減らす方法です。
あくまで、長期修繕計画を作る目的は、行き当たりばったりの対応をしたり、慌てて無計画な修繕を繰り返すことを防ぐためのものです。
そのために、計画に沿って修繕積立金を長期にわたって予算取りしていくことが大切ですので、実際に資金調達できることを見込んだ計画にすることが大切です。
長期修繕計画を作成しているオーナーはまだまだ少数派
国土交通省の調査（2017年3月）によると、長期修繕計画を作成しているオーナーは2～3割で、半数近くのオーナーは作成しておらず、3割以上のオーナーは「わからない」と回答しています。
また、長期修繕計画を作成しているオーナーの8割以上は定期的に大規模修繕を行っているのに対し、長期修繕計画を作成していないオーナーはわずか3.6％しか定期的な大規模修繕を行っていないという回答結果がでました。
お持ちの賃貸住宅が長期にわたって、高い家賃水準や高い入居率を維持していくためには、物件の資産価値を維持していくことが不可欠です。
物件が定期的に修繕されることなく、資産価値が落ちた物件は、入居率の悪化、家賃の下落を招き、収益が悪化し、さらに修繕費を賄うことが出来なくなってしまいます。
一方、計画的に修繕が行われる物件は、資産価値が維持され、高い入居率や高い家賃を維持していくことができ、高い収益を上げていくことが出来ます。
その結果、次の投資を行う資金が残っていくことになります。
賃貸住宅経営を正しいポジティブなサイクルで回していくためにも、早い段階で長期修繕計画を作成し、計画的な修繕をしていくことが大切だということをご理解いただけたと思います。
是非とも、今回の記事を参考にされ、皆様が長期修繕計画を作成され、安定した賃貸住宅経営を実現されることを願っております。
賃料査定・空室対策レポートとは
空室対策の第一歩として、当社サービス「賃料査定・空室対策レポート（https://manshitsu-report.com/aiwaliving）」を作成してみませんか？
満室経営戦略レポートでは、累計100億件超の不動産ビッグデータをAI(人工知能)が解析し、あなたの物件だけの「満室経営戦略」をご提案！賃料査定結果、空室対策案（推奨ターゲット、推奨設備、条件緩和案）などを、即時にレポート出力します！
ご利用は完全無料となっており、最短1分程度で入力は完了しますので、お気軽にお試しください。
「賃料査定・空室対策レポート」を今すぐ無料で作成してみたい方はこちら（https://manshitsu-report.com/aiwaliving）
また、当社では空室対策などさまざまなオーナー様へのお手伝いいたしますので是非一度当社にお問合せください。
