「どんなに対策をしてもなかなか空室が埋まらないな…」と、空室物件に悩んでいる賃貸オーナーも多いのではないでしょうか。空室があると、その部屋からは収益が得られず、投資の回収に影響が出てしまいます。
一部屋でも空いていると、その分だけ経営に大きな影響が出てしまいます。しかし、空室対策をしっかりと考えることで、満室経営を実現することが可能です。そこで今回は、安心して満室経営ができるために必要な以下の内容を詳しく解説します。
・空室になる3つの大きな原因とは
・空室対策に必要な8つのキホン
・満室を持続する3つのコツ
・賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう
この記事を読めば、満室にするための戦略を理解することができます。ぜひあなたの満室経営実現のために最後までチェックしてみてください。
空室になる3つの大きな原因とは
空室になる原因は、大きく分けて以下の3つがあります。しっかり理解しておきましょう。
１．賃料設定が適切ではない
２．入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない
３．物件の管理が不十分
1.賃料設定が適正ではない
賃料が高すぎると、入居者がなかなか集まらず空室率が上昇します。特に周辺相場から大きく外れている場合は危険です。同じ地域で同等の物件があれば、入居者はできる限り安い賃料の物件を選ぶ場合が多いです。
しかし賃料設定が安すぎると、問題の発生しやすい入居者が集まってくる恐れが生じます。例えば、支払能力のない人や、入居後のトラブルを起こしやすい人が入居者になることがあり、それによって他の入居者の退去が発生する恐れも十分に考えられます。
従って、適切な家賃相場を調査し、周囲の物件と比較して賃料設定を見直すことが大切です。
2.入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない
入居者が物件に求めることはターゲットや時代によって異なります。例えば、女性の入居者をターゲットをする場合、水回り設備の充実度や、セキュリティ系の設備が重視される傾向にあります。
また、最近では若年層を中心に、テレワークや動画視聴のための高速インターネットのニーズも大きく増えています。
物件のターゲットとニーズ、現在の物件の状況を照らし合わせて対策に取り組むことが大切です。
3.物件の管理が不十分
物件の管理が適切に行われていない場合、入居者からの苦情や不満が頻繁に出ます。例えば、「騒音トラブルに適切に対応できていない」や、「清掃が不十分」、「修理やメンテナンスが適切に行われていない」などです。
入居者は、管理に不満があれば「物件自体」に不満を抱くようになり、いずれ退去に至ります。管理に対してしっかりと取り組むことで、入居者の満足度を高め、空室率を低下させることが可能です。
空室対策に必要な8つのキホン
空室を防ぐための「8つのキホン」を徹底することで、満室経営を継続できます。しっかり把握しておきましょう。
1.専有部の設備を見直す
空室対策の１つ目は、設備の見直しです。
まずは、物件の設備状況をチェックし、古くなった設備や不具合のある設備を修理、または交換することが重要です。
また、エアコンや給湯器などの設備を最新のものに交換することで、入居者の利便性を向上させることができます。さらに、無料インターネットやホームIoTなどの人気設備も導入することで、入居者の利便性を更に高めることが可能です。
2.リフォームを行う
２つ目の対策は、リフォームを行うことです。物件の外観や内装が古くなってしまっている場合は、リフォームを行うことで、新たな魅力を加えることができます。
また、間取りの改修やテレワークスペースの追加など、より魅力的な物件を提供することが可能です。リフォームによって物件の価値を高めてアピールすることができます。
3.共用部の管理や設備の強化
３つ目の対策は、共用部の管理や設備の強化です。共用部分は、清掃やメンテナンスを定期的に行うことが大切です。
また、共用部分の設備を充実させることで、入居者の生活の質を向上させることができます。例えば、共用部に自転車置き場や宅配ボックスを設置することで、入居者の利便性を高めることができます。
4.適正賃料を設定する
４つ目の対策は、適正賃料の設定です。物件の賃料を適正に設定することで、入居率を上げることができます。高すぎる賃料では入居者が減り、低すぎる賃料では収益が減少します。市場動向や物件の状況を考慮し、適正な賃料を設定することが重要です。
ポイントは、物件の価値にあわせた賃料を設定することです。周辺相場よりも高い賃料を設定したい場合は、設備や条件面などで付加価値を上げて、他の物件との差別化を図る必要があります。こうした対策が難しい場合は、周辺相場よりも賃料を下げることで、競争力を保つことができます。
5.入居者が喜ぶ「条件」をつける
入居者が喜ぶ条件をつけることで、物件の魅力を高め、空室率を下げることができます。例えば、ペット可の物件や、初期費用が低い物件は、入居者にとって魅力的な条件です。
また、駐車場がある場合や、買い物や公園など周辺環境の利便性なども、入居者が喜ぶ条件としてアピールすることができます。
6.入居者トラブルへの迅速な対応
入居者トラブルに迅速かつ適切に対応することで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促すことができます。例えば、トイレや水道などの設備トラブルへの対応や、防犯対策など、入居者が安心して生活できるような環境を整えることが重要です。
また、入居者からの問い合わせやクレームに迅速かつ丁寧に対応することも大切です。
7.募集広告を工夫する
入居者募集広告に工夫を加えることで、物件の魅力を高め、多くの人々にアピールすることができます。例えば、インターネットやSNSを利用した広告や、ポスティング、フリーペーパーなど、さまざまな媒体を活用することができます。
また、物件の特徴や魅力を伝える写真や動画、文章などを工夫して制作することも重要です。
8.「見せ方」の手段としてホームステージングを使う
ホームステージングとは、物件をより魅力的に見せるために、インテリアや家具、小物などを使って内装を装飾する手法です。この手法を使うことで、入居者が入居後の生活をよりイメージしやすくなり、物件の魅力を高めることができます。
満室を持続する3つのコツ
ここでは満室を持続するための3つのコツを解説します。空室対策のトレンドをふまえて説明するのでぜひ覚えておいてくださいね。
1.入居者とのコミュニケーションをはかる
入居者とのコミュニケーションをはかることで、入居者が不満を抱えている点を早期に把握し、改善することが可能です。その結果、入居者の満足度が向上し、長期的な入居につながります。
例えば、入居者向けのアンケートを実施し、入居者の不満を聞き出すことで入居者のニーズに合わせた物件運営ができます。
2.入居者の立場になってサービスを提供する
更新の都度、入居者が希望する設備を提供する、宅配ボックスや共用スペースにくつろげるソファーを置く、Wi-Fiを整備する、ペット可などのサービスを提供する、入居者の健康や安全に配慮した設備の導入を行うなどの対策も重要です。
つまり入居者の立場になってサービス提供することが満室を継続させるコツです。
3.信頼できるプロに相談する
空室対策は、賃貸オーナー自ら行うこともできますが、信頼できるプロに相談することもおすすめです。プロである不動産管理会社は、市場動向や顧客ニーズに詳しく、豊富な経験やノウハウを持っているため、効果的な空室対策を提案してくれるからです。
ただし不動産管理会社を選ぶ際には、信頼性の高い会社を選ぶことが重要です。サービスの内容や管理手数料、担当者やコミュニケーション方法などを確認したりすることで、信頼できる不動産会社を見つけることができます。
不動産管理会社との協力で最適な空室対策を見つけ、効率的な運営を行うことが、長期的な収益を確保するために重要です。
賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう
空室になる原因は様々ですが、今回ご紹介した8つの空室対策の「キホン」と満室を持続する3つの「コツ」を取り入れることで、空室率を低下させ、入居者の満足度が上昇します。そして、入居者が快適な生活を送ることができれば、安定した長期的な満室経営に繋がります。
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