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エリア分析から導く対策で満室経営を実現する方法

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エリア分析から導く対策で満室経営を実現する方法

カテゴリ:オーナー様

全国の賃貸住宅の空室率は16%だが、賃料は上昇中!

 

賃貸住宅を所有されているオーナーさんにとって、お持ちの物件の周辺の空室状況は非常に気になるところでしょう。

 

全国の賃貸住宅の空室状況は、総務省統計局が公表している「住宅・土地統計調査」で調べることができます。

 

少し古いですが、統計上最新の2018年のデータでは、全国で、居住中の賃貸住宅の数が約2,173万戸、賃貸住宅の空室数は約433万戸でした。単純にこれを足すと日本全国に約2,606万戸の賃貸住宅があることになります。

 

空き家数を賃貸住宅の総数で割ると、空室率がでます。その結果、全国では、約16.6%の空室率ということになります。主要都市別では、東京都13.2%、神奈川県15.1%、愛知県14.9%、大阪府18.9%、福岡県13.5%の空室率となっています。

 

この空室には、入居募集をしていない物件も入っていますし、築年数が50年を超えるようなかなり古い物件も入っているので、実態の空室数はもっと少ないと思われます。

 

一方、20231月のアパートの平均募集家賃は、全国的にコロナ前(20201月)に比べ上昇している地域が多く見受けられます。

 

単身者向け(30㎡以下)の物件では、全国的に38%程度上昇しています。

 

特に、ファミリー物件(5070㎡以下)は、上げ幅が大きく、上昇率は、東京237.8%、神奈川県8.5%、大阪府にいたっては21.6%も上昇しました。

 

賃貸住宅市場は、たしかに競争は激しくなっていますが、データ的には決して悲観することはありません。

 

ご自身がお持ちの物件のエリアで、しっかりと賃貸需要のエリア分析を行い、その分析から導き出されてた適切な対策を着実に実行していけば、高い水準の家賃を保ちながら、満室経営をすること十分可能です。

 

では、どのようにして高い家賃を維持しながら満室経営を実現していけばいいのでしょうか?

 

今回は、満室経営を実現するためのキホンと心構えについて解説していきたいと思います。

 

 

エリア分析を行いターゲットを明確に

満室経営の第一歩は、ご自身がお持ちの物件のエリア内の賃貸住宅経営に必要な情報を徹底的に調べ、入居者のターゲットを明確にしていくことです。

 

賃貸住宅経営においては、全国一律の戦略というものははなく、エリアごとの需要や特性があります。

 

オーナーさんは、エリアの需要や特性に応じてきめこまかな戦略をたてていく必要があります。

 

物件のあるエリアには、どのような年代、どのような家族構成の方が多く住んでいるのか?物件の近くには、どのような生活関連施設や公共施設、学校、会社があるのか?駅や商店街までどのくらいの距離があるのか?

 

自分の物件の周りには、どのようなタイプの間取りが多いのか?築年数はどのくらいの物件があるのか?物件は増えているのか?空室率はどの程度あるのか?

 

さらに、自分の物件あるエリアではどのような物件に空室が多いのかもチェックが必要です。

 

空室が出ているということは、エリア内の需要とマッチしていないということですので、空室の原因になっているのは何かを分析することで、空室対策のヒントが得られます。

 

このようなエリア分析によって、そのエリアの特性やエリア内での需要を知ることができ、どのような人にどのように住んでもらいたいかターゲットが明確化できます。

 

 

 

基本的な設備を整える

満室経営を目指すのであれば、最低限必要な設備は整えていくべきです。

 

筆者の考える必要最低限の設備の基準は、自分のエリア内の現在入居募集中の物件で、5割以上の物件に設置されてる設備と考えています。

 

下の図にもあるように、最低限必要な設備は、エリアによって変わってきます。

 

 

首都圏と地方都市では、設置率に差があります。地方都市では、温水洗浄便座、駐車場などは、必要最低限の設備ですが、首都圏では、そこまでは求められていないようです。

 

ですので、ご自身の物件があるエリアの設備の設置率を調べることが必要です。調べ方は、不動産ポータルサイト内で、自分のエリアの入居募集中の物件から、こだわりの条件で設備を入力すると、物件が絞り込まれます。

 

入れる前の空室数が1,000件で、こだわり設備を入れたら900件になったとすれば、設置率は90%ということです。下に記載の満室経営戦略レポートを使えばもっと簡単に調べられますので、是非、調べてみてください。

 

 

物件に差別化できるポイントをつける

満室経営のためには、エリアをしっかり分析をしてターゲットを明確にし、基本的な設備を整えていくことが必要だということをご説明しました。

しかし、それだけでは、十分ではありません。

 

賃貸物件は日々増えていて、周りには多くのライバルの物件があります。

 

前述したように、賃貸住宅が10室あれば12室は空室があるという市場環境です。

 

そのような環境で、常に満室経営をしていくためは、競合する物件にはない差別化できる強みを作ることが必要です。

 

エリア内でまだ設置率が低い設備を取り入れる、棚やおしゃれな照明をつけるなど簡単なリフォームをする、ペットの飼育可能にするなど、設備や間取りで差別化したり、高齢者や生活保護者などへの入居条件の緩和するなど、募集方法で差別化することもできます。

 

また、動画やパノラマ写真で室内が見れるようにしたり、SNSなどのツールを使って集客するなど、募集の仕方などを工夫するこもと差別化になります。

 

物件のオーナーさんが、エリア分析を通じて、自分の物件の強みをしっかりと打ち出していくことが、満室経営への近道です。


 

最後に

満室経営を続けていくには、「物件は大切な商品である」という気持ちがとても重要です。

 

良い商品を作り、その商品を広く効率よく知ってもらうためにオーナーさんが努力していかなければなりません。今後、厳しさが増していく賃貸住宅市場において、今回の「キホンと心構え」を実践することで、皆さまが満室経営を実践されることを心より願っております。

 

 

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飯塚 優一

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