オーナーチェンジ物件の落とし穴とは？
オーナーチェンジ物件は、入居者を引き継ぐのが基本
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、購入直後から家賃収入を得やすい点が魅力です。
加えて、空室物件と比べると収支を想定しやすく、入居者募集の手間も抑えられます。
ただし、「満室だから安心」「空室リスクが少ない」と表面的な条件だけで購入するのはおすすめできません。
様々な観点で物件をチェックしないまま購入すると、引き渡し後に思わぬ問題が見つかることがあります。
今回は、オーナーチェンジ物件を購入するときに確認したいポイントを、実務の視点から解説します。
そもそもオーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま売買される賃貸物件です。
区分マンションの場合、入居者がいる1室をそのまま売買します。
一棟物件では、入居者がいる状態で建物全体を売買します。
一棟物件の場合、空室が混在していてもオーナーチェンジ物件として売買されます。
オーナーチェンジ＝満室ではない点に注意が必要です。
オーナーチェンジ物件には、3つのメリットがある
オーナーチェンジ物件には、次の3つのメリットがあります。
1.購入後すぐに家賃収入を得やすい
すでに入居者がいるため、購入直後から賃料収入を安定的に得ることが期待できます。
2.収支計画を立てやすい
現在の家賃や入居状況を確認できるので、空室物件より購入後の収入を想定しやすくなります。
3.入居者募集の費用を抑えやすい
購入時点で入居者がいれば、募集広告費や仲介会社への報酬、空室期間の家賃損失分などを抑えることができます。
このように、オーナーチェンジ物件は効率よく賃貸経営を始めたい人と相性のよい物件です。
ただし、これらのメリットは、現在の入居状況が一定期間続くことを前提としています。
そこで重要になるのが、購入前のチェックです。
チェックポイント｜短期間で何度も売買されていないか
最初に確認したいのは、現在のオーナーが物件を取得してから経過している期間です。
例えば、1〜5年程度の比較的短期間で売却するからといって、それだけで問題がある物件とは限りません。
資産の組み換えや相続、事業資金の確保など、短期間で売却する理由はいくつもあります。
一方で、短期間に所有者が何度も変わっている物件なら、慎重に判断したほうがよいでしょう。
なぜなら、物件そのものに収益性や管理上の問題があり、売却が繰り返されている可能性もあるためです。
ポイントは、「なぜ、今売るのか」を確認することです。
仲介会社や売主に売却理由を聞き、抽象的な回答であれば、もう一歩踏み込んで確認します。
説明に納得できなければ、急いで購入する必要はありません。
注目すべきは、所有期間の短さそのものではなく、「短期間で売却する理由に合理性があるかどうか」です。
チェックポイント｜賃料設定が低すぎないか
現在の賃料が周辺相場に合っているかも確認しておきたいポイントです。
対象のオーナーチェンジ物件の賃料を立地や間取り・築年数などが似ている物件と比較してみましょう。
特に長期間契約している入居者がいるオーナーチェンジ物件では、入居当初の低い賃料がそのまま続いているケースもあります。
賃料が相場より低くても、必ずしも購入を見送る必要はありません。
購入後に賃料を見直せる可能性があるほか、現行賃料の低さが物件価格に反映され、割安に購入できるケースもあります。
ただし、周辺相場より低いという理由だけで、賃料を引き上げられるわけではありません。
借地借家法では土地・建物に対する税負担の増減や経済事情の変動、近隣の同種物件の賃料との比較などにより、現在の賃料が不相当となった場合、賃料の増額を請求できると定めています。
賃料増額が実現すれば、営業純利益（NOI）の改善につながり、物件の収益性や将来の売却価格にプラスに働きます。
チェックポイント｜物件資料と稼働状況が合っているか
次に確認したいのが、物件資料と稼働状況が一致しているかです。
資料上では「満室」となっていても、現地を見ると生活感が感じられない部屋が複数あるケースもあります。
購入前には、できる限り現地へ足を運びましょう。
もちろん、売主などの許可なく敷地や建物内へ入ることは避けなければなりません。
許可がない場合は、接道している道路などから確認できる範囲にとどめます。
外からでも、次のような点は判断材料になります。
●ポストに郵便物がたまっていないか
●共用部が適切に管理されているか
●窓（カーテン）やベランダなどに生活感があるか
ただし、外観だけで入居の有無を断定することはできません。
現地確認、物件資料、レントロール、仲介会社の説明などを総合的に判断することが大切です。
あわせて、賃貸借契約書や賃料の入金履歴を確認できれば、より実態を把握しやすくなります。
チェックポイント｜設備交換や修繕はいつ行われたか
オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃が入る一方で、購入直後から設備交換費や修繕費が発生するケースもあります。
特に一棟物件は注意が必要です。
大がかりな工事が発生すると、まとまった資金が必要になります。
購入前には、次の点を確認しておきましょう。
●外壁・屋根・防水工事の時期
●給湯器やエアコンなどの交換履歴
●給排水設備の状態
●過去の大規模修繕履歴
また、区分マンションの場合は、専有部分だけを見るのでは不十分です。
管理組合の長期修繕計画や修繕積立金の状況、大規模修繕の実施履歴なども確認しましょう。
その結果、多額の修繕費が見込まれる場合は、その負担も購入後の収支に織り込んで判断します。
修繕負担が大きくなりそうであれば、それを踏まえて価格交渉を検討する方法もあります。
以上のチェックポイントにプラスして、敷金などの預かり金や管理会社との契約内容まで確認できれば、購入後のトラブルを減らしやすくなります。
当社では、オーナーチェンジ物件をはじめ、収益物件の購入・売却についてご相談を承っています。
「安心して購入できる物件はないか」「安定経営しやすい物件を探している」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
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