賃貸住宅の地震リスクを軽減するポイントは？
大地震によって賃貸オーナー様が受ける3つの損害とは？
賃貸オーナー様が警戒すべきリスクの一つに、地震リスクがあります。
大地震が発生した際、所有物件が破損または倒壊してしまうと、オーナー様は以下の3つの損害を受ける可能性があります。
①修繕や建て替えの費用が発生する
地震の影響で建物が破損した場合、修繕費がかかります。
また、建物が倒壊した場合、建て替え費用が発生します。
実際に修繕や建て替えの費用が発生した際、「事前に地震対策をとっておいたほうが安上がりだった……」ということもあります。
②家賃収入が入ってこなくなる
地震によって建物に破損が生じたり、建て替えが必要になったりすると、工事が完了するまで賃貸物件が使用できなくなることがあります。
特に建て替えの場合、家賃収入が長期間に渡って途絶え、さらに手持ちの資金でローンの返済をしなければならないこともあります。
③入居者に対する損害賠償があり得る
物件が破損・倒壊し、入居者が怪我をしたり、死亡したりした場合は、家主が高額の損害賠償責任を負う可能性があります。
例えば、阪神淡路大震災時に賃貸マンションが倒壊し、入居者が亡くなった事故では、1億円以上の賠償を命じられた判例があります〈神戸地裁 事件番号：平8（ワ）1533号〉。
ここまで紹介してきた3つの損害は、所有物件の築年数に関わらず発生する可能性があります。
特に、築古物件の場合は、建物の大破や倒壊の可能性が高いため、リスクに十分備えておく必要があるでしょう。
【対策①】耐震診断を受けて建物の状況を把握する
地震対策で重要なのは、専門家による「耐震診断」を受けて物件の強度を把握し、状況に合った施策を行うことです。
例えば、耐震性が低い建物の場合は、ハード（耐震工事など）とソフト（保険加入など）の両面からの施策が必要ですし、一定の耐震性がある場合はソフト中心の施策となります。
耐震診断の費用は構造や床面積などによって異なりますが、一般的な木造住宅の場合、12〜25万円程度が目安です（参考：日本建設業連合会「耐震診断費用の目安」）。
なお、診断を行う業者を探したい場合は「エリア＋耐震診断」などのキーワードで検索してみてください。
【対策②】耐震補強金物を設置して「ほぞ抜け」を防ぐ
旧耐震（1981年5月31日までの建築確認で適用された基準）の築古物件や、耐震性が十分でない木造物件に対する地震対策の一つが、耐震補強金物（緊結金物）の設置です。
大地震の際、木造住宅が倒壊する最大の原因は、柱が土台から外れてしまう「ほぞ抜け」です。
耐震補強金物は、接合部を金物で補強することでほぞ抜けを防ぎます。
既存住宅への耐震補強金物の設置方法には、以下の2通りがあります。
・壁を壊して金物を設置する
・建物の外側に金物を設置する
後者の場合、壁を壊さずに金物を設置できるため、壁を壊す工事と比べて費用を抑えることが可能です。
【対策③】屋根材
の変更によって躯体への負担を減らす
築古のアパートの中には、屋根材に瓦やセメントを使用している物件も見受けられます。
これらの屋根は重量があり割れやすいため、デメリットとして「地震の際に建物にかかる負荷が大きくなりやすい」「落下した際に被害が大きくなりやすい」などがあります。
瓦やセメントの屋根を、軽量で耐久性のある金属製屋根（ガルバリウム鋼板など）に交換することで、地震リスクの軽減が期待できます。
ガルバリウム鋼板の屋根は一般的な住宅会社やリフォーム会社などでも対応可能なことが多いため、気になる方は取引のある業者に相談してみてください。
ただし、建物の耐震性が低いままでは、屋根材を変えても効果は限定的です。
建物の耐震性が低い場合は、対策2でご紹介した「耐震補強金物」の設置を優先することをおすすめします。
屋根材の交換は、あくまでもサブ的な耐震補強と考えましょう。
【対策④】地震保険を理解した上で加入を検討する
建物の耐震性を高めても、地震リスクがゼロになるわけではありません。
そのため、耐震性の強化と共に、地震保険に加入することが重要です。
地震保険には以下の5つの特徴があります。
①火災保険とセットで加入する
地震保険は、通常の損害保険と異なり、単独で加入することができません。
火災保険とセットで加入する必要があります。
②建物補償と家財補償の2種類がある
地震保険には、建物の損害を補償する保険と、家財を補償する保険があります。
建物の倒壊リスクを軽減するために加入するのは、建物を補償する保険です。
③内容はどの保険会社でも同じ
地震保険は、政府と民間が共同で運営している公共性の高いサービスのため、どの保険会社で加入しても保険料や補償内容が同じです。
④保険金額は火災保険の最大50%程度
先述の通り、通常の地震保険の内容はどの保険会社で加入しても同じです。
具体的には、地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の30〜50%相当額で任意で設定できます。
また、補償額には上限があり、建物は5,000万円です。
地震で受けた損害の全額が補償されるわけではない点に注意しましょう。
⑤特約で上乗せ補償も可能
保険会社の中には、地震保険の特約を提供するところもあります。
例えば、地震保険の保険金に同額を上乗せするような内容です。
具体的には、火災保険金の50%に相当する地震保険金が支払われた場合、同額を上乗せする特約が適用されると、火災保険金の100%相当の地震保険金が支払われ、損害の大半をカバーできる可能性があります。
ただし、上乗せ特約には、建物の時価額を基に計算する（＝古い建物は保険金額が少ない）などの制約があるため、内容を理解して加入することが重要です。
【対策⑤】建て替えを検討する
空室率が高い状態が続いている築古物件は、「耐震補強を行っても費用を回収しにくい」、または「費用の回収に長い期間を要する」などの課題があります。
このような状況の場合、将来を見据えて建て替えを検討するのも選択肢の一つではないでしょうか。
稼働率が高い物件は、建て替えをする際にまとまった立ち退き料がかかります。
一方、空室率が高い物件は、立ち退き料を抑えて建て替えができるというメリットもあります。
もちろん、建て替えを行うには、賃貸需要を分析した上で、安定経営が見込めることが前提です。
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