2024年からスタート「省エネ性能表示制度」とは？
要注意！賃貸物件も省エネ性能表示制度の対象になる
賃貸オーナー様に注目していただきたい新制度として、2024年4月からスタートした「省エネ性能表示制度」があります。
この制度は今後、賃貸経営に欠かせない存在になりそうですが、オーナー様の認知があまり広がっていないようです。
本コラムでポイントをしっかり押さえましょう。
まず、この制度の目的は、専門知識のない消費者でも「省エネ性能で住宅や建築物を選べる環境を作ること」にあります。
制度の対象となるのは、2024年4月以降に建築確認申請が行われた以下の新築の住宅や建築物です。
・賃貸住宅
・分譲一戸建て
・分譲マンション
・貸事務所ビル、貸テナントビル など
これらの対象物件では、以下の2通りの方法で借主や買主に対して省エネ性能を示すことが努力義務となります。
A：省エネ性能ラベル
B：エネルギー消費性能の評価書
これらの用途としては、Aについては広告や媒体掲載時に表示し、Bについては物件の契約時の説明資料として使用すると想定されています。
努力義務の対象には賃貸オーナー様も含まれる
次に確認したいのは、「省エネ性能表示制度」の努力義務を負うのは誰かということです。
この制度の努力義務の対象者は販売・賃貸事業者であり、これには売主、貸主、サブリース事業者なども含まれます。
つまり、アパートやマンションなどの賃貸オーナー様もこの制度の対象となるということです。
法人はもちろん、個人事業主のオーナー様も「反復継続的に賃貸を行っている」場合は努力義務が課せられます。
「省エネ性能表示制度」の実務に関しては、不動産会社や管理会社がサポートしてくれるケースが大半だと思われます。
しかし、努力義務を負うのはオーナー様自身であることを考慮すると、「他人事」ではなく、「自分事」として同制度に取り組むことが重要ではないでしょうか。
表示を行わないと勧告・公表・命令の可能性もある
では、この制度における努力義務とは、具体的にどのような意味なのでしょうか。
一般的に、努力義務とは「〜するよう努めなければならない」と表現されるようなルールであり、拘束力はそれほど強くありません。
しかし、国土交通省の公式サイトには、以下のような解説も見られます。
国土交通大臣は、販売・賃貸事業者が告示に従って表示していないと認めるときは、勧告･公表・命令をすることができます。
この文面を見る限り、「省エネ性能表示制度」における努力義務は、一般的なニュアンスよりも強制力があるように感じられます。
さらに、国土交通省では、勧告･公表・命令などの措置について、「制度の施行後当面は、（中略）社会的な影響が大きい場合を対象に運用する」と述べており、将来的に強制力が強まることも考えられます。
省エネ性能を示す方法は「ラベル」と「評価書」の2通りがある
先述の通り、省エネ性能を表示する方法には、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」の2種類があります。それぞれの内容を確認してみましょう。
まず、省エネ性能ラベルは、ポータルサイトやチラシなどの広告で使用するラベル画像です。
一方、エネルギー消費性能の評価書は、建築物の概要と省エネ性能評価をまとめた書面です。
さらに、省エネ性能ラベルの詳細を見ていきましょう。ラベルの構成要素は以下の通りです。
①エネルギー消費性能
②断熱性能
③目安光熱費
このうち①は、国が定める省エネ基準から「消費エネルギーをどれくらい削減できているか」を示す指標で、星の数で表されます。
また、②は、「熱の逃げにくさ」と「日射熱の入りやすさ」の観点から断熱性能を示す指標で、数字で表されます。
③は、電気やガスなどの年間消費量に燃料などの単価を掛け合わせて算出した、1年間の光熱費の目安です。
省エネ性能ラベルにはこの他、評価の方法（自己評価または第三者評価）、再生可能エネルギー設備の有無、ZEH（ゼッチ）水準に該当するかどうかなどが表記されます。
アパートやマンションなどを含む住宅系の省エネ性能ラベルには、「住戸用」と「住棟用」がありますが、集合住宅の場合、どちらかを表示していれば制度上の問題はありません。
※下記画像の出所：国土交通省
省エネ性能の評価方法は「自己評価」と「第三者評価」がある
「省エネ性能ラベル」や「エネルギー消費性能の評価書」を作成するためには、対象の新築物件を客観的に評価する必要がありますが、その方法には以下の2通りがあります。
①自己評価
国が指定するWEBプログラム、もしくは使用基準に沿って評価する方法
②第三者評価
第三者評価機関に依頼して省エネ性能を評価する方法。既存の第三者評価にはBELS（ベルス）があり、評価を受けると専用のマークが表示できる
どちらの評価方法を選ぶべきかについては、不動産会社のアドバイスなどを参考にして決定するのが良いでしょう。
賃貸オーナー様がこの制度を積極活用した際のメリット
「省エネ性能表示制度」の開始により、余計な手間が増えたと感じるオーナー様もいらっしゃるかもしれません。しかし、この制度を上手く活用すれば、賃貸経営においてメリットを享受することができます。
メリットの一例としては、広告宣伝効果を高められることが挙げられます。
例えば、不動産ポータルサイトSUUMO（スーモ）に掲載された物件の問い合わせデータを分析すると、物件情報に「ZEH」や「省エネルギー」の表記がある物件は、表記がない物件に比べて1.8倍の問い合わせがありました（参照：全国賃貸住宅新聞 2024年6月3日付）。
この結果に基づくと、新築物件はもちろん、既存物件の広告でも省エネ性能の表示を積極的に取り入れることで、広告の反響を高める効果が期待できます。
また、第三者評価の BELSを選択した場合のメリットとして、同制度の評価書にZEHマークを表示することで、この評価書をZEH補助金の証明書類として活用することが可能です（ZEBも同様）。
特に、ZEHの補助金を活用して新築アパートやマンションを建てたいと考えているオーナー様には、「省エネ性能表示制度」をしっかり活用することをおすすめします。
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