お部屋探し相談会中止による

アイワリビングの対応につきまして

首都大学東京生協が主催致します「2020年度お部屋探し相談会」は、新型コロナウィルス感染症拡大防止のために中止となりました。

お部屋探しをご希望の新入生様、保護者様には多大なるご心配をお掛けしております。

相談会は中止となりましたが、弊社と致しましては、例年同様に誠心誠意、精一杯の対応をさせて頂くつもりでございます。

■キャンパス周辺500戸超の優良物件の中からご希望に沿った物件をご紹介。

　（お客様がご納得されるまで、車で何件でも現地にご案内いたします。）

■ご案内する物件は全て弊社管理のため、安心してお住まい頂けます。

■3月中の入居でも3月分のお家賃は頂きません。4月からのお家賃でOKです。

■専門スタッフによる、周辺地理情報や初めての一人暮らしへのアドバイス。

■成約特典3,000円図書カードのプレゼント。

3月は無休で営業しております。（9：30～18：00）

お電話頂ければ、駅や大学までお迎えに上がりますので、お気軽にご連絡下さい。

アイワリビング株式会社

☎042-389-0011

多摩市山王下1-12-18

【都立大学周辺物件検索用HP】

【当社HP　トップページ】

また、物件案内を行う社員には（在庫が続く限り）全員マスクの着用と、案内前のアルコール消毒の徹底をしております。新入生様、保護者様におかれましては、新型コロナウィルスが心配されると思いますが、弊社としましても最大限の注意を払ってご対応させて頂きますので、どうかご安心ください。

令和2年3月4日

アイワリビング株式会社

代表取締役　石原　敬一

一部屋でも空いていると、その分だけ経営に大きな影響が出てしまいます。しかし、空室対策をしっかりと考えることで、満室経営を実現することが可能です。そこで今回は、安心して満室経営ができるために必要な以下の内容を詳しく解説します。

・空室になる3つの大きな原因とは

・空室対策に必要な8つのキホン

・満室を持続する3つのコツ

・賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう

この記事を読めば、満室にするための戦略を理解することができます。ぜひあなたの満室経営実現のために最後までチェックしてみてください。

空室になる3つの大きな原因とは

空室になる原因は、大きく分けて以下の3つがあります。しっかり理解しておきましょう。

１．賃料設定が適切ではない

２．入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない

３．物件の管理が不十分

1.賃料設定が適正ではない

賃料が高すぎると、入居者がなかなか集まらず空室率が上昇します。特に周辺相場から大きく外れている場合は危険です。同じ地域で同等の物件があれば、入居者はできる限り安い賃料の物件を選ぶ場合が多いです。

しかし賃料設定が安すぎると、問題の発生しやすい入居者が集まってくる恐れが生じます。例えば、支払能力のない人や、入居後のトラブルを起こしやすい人が入居者になることがあり、それによって他の入居者の退去が発生する恐れも十分に考えられます。

従って、適切な家賃相場を調査し、周囲の物件と比較して賃料設定を見直すことが大切です。

2.入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない

入居者が物件に求めることはターゲットや時代によって異なります。例えば、女性の入居者をターゲットをする場合、水回り設備の充実度や、セキュリティ系の設備が重視される傾向にあります。

また、最近では若年層を中心に、テレワークや動画視聴のための高速インターネットのニーズも大きく増えています。

物件のターゲットとニーズ、現在の物件の状況を照らし合わせて対策に取り組むことが大切です。

3.物件の管理が不十分

物件の管理が適切に行われていない場合、入居者からの苦情や不満が頻繁に出ます。例えば、「騒音トラブルに適切に対応できていない」や、「清掃が不十分」、「修理やメンテナンスが適切に行われていない」などです。

入居者は、管理に不満があれば「物件自体」に不満を抱くようになり、いずれ退去に至ります。管理に対してしっかりと取り組むことで、入居者の満足度を高め、空室率を低下させることが可能です。

空室対策に必要な8つのキホン

空室を防ぐための「8つのキホン」を徹底することで、満室経営を継続できます。しっかり把握しておきましょう。

1.専有部の設備を見直す

空室対策の１つ目は、設備の見直しです。

まずは、物件の設備状況をチェックし、古くなった設備や不具合のある設備を修理、または交換することが重要です。

また、エアコンや給湯器などの設備を最新のものに交換することで、入居者の利便性を向上させることができます。さらに、無料インターネットやホームIoTなどの人気設備も導入することで、入居者の利便性を更に高めることが可能です。

2.リフォームを行う

２つ目の対策は、リフォームを行うことです。物件の外観や内装が古くなってしまっている場合は、リフォームを行うことで、新たな魅力を加えることができます。

また、間取りの改修やテレワークスペースの追加など、より魅力的な物件を提供することが可能です。リフォームによって物件の価値を高めてアピールすることができます。

3.共用部の管理や設備の強化

３つ目の対策は、共用部の管理や設備の強化です。共用部分は、清掃やメンテナンスを定期的に行うことが大切です。

また、共用部分の設備を充実させることで、入居者の生活の質を向上させることができます。例えば、共用部に自転車置き場や宅配ボックスを設置することで、入居者の利便性を高めることができます。

4.適正賃料を設定する

４つ目の対策は、適正賃料の設定です。物件の賃料を適正に設定することで、入居率を上げることができます。高すぎる賃料では入居者が減り、低すぎる賃料では収益が減少します。市場動向や物件の状況を考慮し、適正な賃料を設定することが重要です。

ポイントは、物件の価値にあわせた賃料を設定することです。周辺相場よりも高い賃料を設定したい場合は、設備や条件面などで付加価値を上げて、他の物件との差別化を図る必要があります。こうした対策が難しい場合は、周辺相場よりも賃料を下げることで、競争力を保つことができます。

5.入居者が喜ぶ「条件」をつける

入居者が喜ぶ条件をつけることで、物件の魅力を高め、空室率を下げることができます。例えば、ペット可の物件や、初期費用が低い物件は、入居者にとって魅力的な条件です。

また、駐車場がある場合や、買い物や公園など周辺環境の利便性なども、入居者が喜ぶ条件としてアピールすることができます。

6.入居者トラブルへの迅速な対応

入居者トラブルに迅速かつ適切に対応することで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促すことができます。例えば、トイレや水道などの設備トラブルへの対応や、防犯対策など、入居者が安心して生活できるような環境を整えることが重要です。

また、入居者からの問い合わせやクレームに迅速かつ丁寧に対応することも大切です。

7.募集広告を工夫する

入居者募集広告に工夫を加えることで、物件の魅力を高め、多くの人々にアピールすることができます。例えば、インターネットやSNSを利用した広告や、ポスティング、フリーペーパーなど、さまざまな媒体を活用することができます。

また、物件の特徴や魅力を伝える写真や動画、文章などを工夫して制作することも重要です。

8.「見せ方」の手段としてホームステージングを使う

ホームステージングとは、物件をより魅力的に見せるために、インテリアや家具、小物などを使って内装を装飾する手法です。この手法を使うことで、入居者が入居後の生活をよりイメージしやすくなり、物件の魅力を高めることができます。

満室を持続する3つのコツ

ここでは満室を持続するための3つのコツを解説します。空室対策のトレンドをふまえて説明するのでぜひ覚えておいてくださいね。

1.入居者とのコミュニケーションをはかる

入居者とのコミュニケーションをはかることで、入居者が不満を抱えている点を早期に把握し、改善することが可能です。その結果、入居者の満足度が向上し、長期的な入居につながります。

例えば、入居者向けのアンケートを実施し、入居者の不満を聞き出すことで入居者のニーズに合わせた物件運営ができます。

2.入居者の立場になってサービスを提供する

更新の都度、入居者が希望する設備を提供する、宅配ボックスや共用スペースにくつろげるソファーを置く、Wi-Fiを整備する、ペット可などのサービスを提供する、入居者の健康や安全に配慮した設備の導入を行うなどの対策も重要です。

つまり入居者の立場になってサービス提供することが満室を継続させるコツです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

3.信頼できるプロに相談する

空室対策は、賃貸オーナー自ら行うこともできますが、信頼できるプロに相談することもおすすめです。プロである不動産管理会社は、市場動向や顧客ニーズに詳しく、豊富な経験やノウハウを持っているため、効果的な空室対策を提案してくれるからです。

ただし不動産管理会社を選ぶ際には、信頼性の高い会社を選ぶことが重要です。サービスの内容や管理手数料、担当者やコミュニケーション方法などを確認したりすることで、信頼できる不動産会社を見つけることができます。

不動産管理会社との協力で最適な空室対策を見つけ、効率的な運営を行うことが、長期的な収益を確保するために重要です。

賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう

空室になる原因は様々ですが、今回ご紹介した8つの空室対策の「キホン」と満室を持続する3つの「コツ」を取り入れることで、空室率を低下させ、入居者の満足度が上昇します。そして、入居者が快適な生活を送ることができれば、安定した長期的な満室経営に繋がります。

また、弊社がご提供している「賃料査定・空室対策レポート」サービスを使うと、あなたの保有している物件のデータ分析を細かく把握でき、また、賃料査定を行うこともでき、物件の満室経営をお手伝いすることができます。ぜひ一度作成してみてください！

賃料査定・空室対策レポートとは

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＜目次＞

1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？

2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」

3.アパート経営の「データ分析」の具体手順

　－アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析

　－アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析

4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順

5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順

6.アパート経営の「データ分析」まとめと当社独自ツール

1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？

総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は848万戸（うち賃貸用の住宅は432万戸）、空き家率は13.6%となっており、年々空き家が増加していることがわかります。

今後も、人口減少による需要の減少と、新築住宅の供給増加により、空室率は年々高まることが予想され、入居者の獲得はますます難しくなっていくでしょう。

全国的には人口減少が続いていますが、実は、地域を絞って細かくデータを見ていくと、少し状況が異なっていることがわかります。

例えば、総務省の住民基本台帳によれば、東京圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）では2021年1月時点で未だに人口が増加していることがわかります。

また、東京圏以外の地域でも、人口は減少していても、世帯数は増加している場合があります。更に、若年層が増えている地域もあれば、高齢者や外国人が増えている地域もあります。

このように、賃貸オーナーは、自身の物件の地域のデータを細かく捉えておく、つまり「データ分析」をする必要があります。

データ分析をしなければ、賃貸オーナーは、「このアパートを購入すべきか？」、「空室が出た際、どういう入居者をターゲットにして募集すべきか？」、「具体的にどういう空室対策をすべきか？」、といったアパート経営で直面する課題に対し、正しい経営判断ができなくなってしまいます。

つまり、アパート経営の全ての出発点が「データ分析」にあるといえるでしょう。

2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」

といっても、いきなり「データ分析」を行うのではなく、その前に知っておくべき「マーケティングの全体像」があります。なぜなら、データ分析は、満室経営という目的に向けた最初のステップにすぎないからです。

マーケティングの流れとしては、まず、①「データ分析」・・・市場・競合という2つの観点からデータを見て現状を正しく捉え、また、未来を予測します。

次に、②「戦略決定」・・・上記のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、自身の物件を訴求するのかというターゲティングを行います。

最後に、③「空室対策実行」・・・上記のターゲットとニーズと合致する賃料設定・設備導入・広告宣伝などの具体的な空室対策を実行していきます。

それでは、マーケティングの最初のステップである「データ分析」の具体手順を解説していきます。

3.アパート経営の「データ分析」の具体手順

－アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析

まずは、賃貸経営で最も大切な入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。

「人口」と「世帯数」の推移を時系列で確認するには総務省の統計ダッシュボードを使うのが便利です。

こちらを使って該当の市区町村を入力すれば、「人口」や「世帯数」が増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかがグラフ形式でわかります。

該当の地域が「人口」も「世帯数」も増加傾向にあれば、当面の間は入居者が決まりやすい状況にあるといえるでしょう。

「人口」は減少しているものの、「世帯数」は増加しているという場合も良くあります。この場合は、「世帯数」の内訳である「家族類型」を確認します。例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件であれば入居者が決まりやすいといえるでしょう。

ただし、「単独世帯」と一口にいっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。

このように、詳細な入居者の動向を把握するには、賃貸オーナー自身が、表計算ソフトなどを使ってデータ分析をしていく方法が一般的ですが、ここでは、データ元へのリンクを掲載するに留めます。

－アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析

次に、競合物件の動向を捉えるため、「類似物件数」と「着工戸数」を確認します。

「類似物件数」は、SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使うのが便利です。地域、建物種別、賃料、築年数、面積など、自身の物件に近い条件を指定して検索すれば、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる物件の数を確認できます。

また、「着工戸数」については、先ほどと同じ統計ダッシュボードを使うのが便利です。こちらで新設の賃貸用住宅の着工戸数の推移を確認できます。

該当の地域で「類似物件数」が多く存在し、また「着工戸数」も増加傾向にあれば、競合との差別化を行わなければ入居者を獲得することは難しいといえるでしょう。

 

ここでも、更に詳細なデータ分析を行うためのデータ元へのリンクを掲載します。

・「類似物件数」データ・・・総務省の住宅・土地統計調査（5年に1回公表）

・「着工戸数」データ・・・国土交通省の建築着工統計調査（毎月公表）

 

4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順

 

以上のデータ分析を基に、自身の物件の強みや弱み、さらには外部環境の機会や脅威を整理していきます。

 

例えば、自身の物件の強みを「平米数が競合よりも広い」、弱みを「築年数が古く賃料が低下傾向」、機会を「高齢者世帯が増加」、「人口が減少・競合物件が増加」と整理したとします。

 

そして、これからどういう属性の入居者を狙っていくか、というターゲティングを決定していきます。その際は、先ほど整理した強みや機会を活かし、弱みや脅威をカバーするためのターゲットは誰かを考えていくようにします。

今回の例では、「高齢者夫婦」を入居者ターゲットとして定めることができました。

 

5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順

 

入居者ターゲットが決まったら、そのターゲットを獲得するための具体的な空室対策を考えていきます。

 

空室対策には、「適正な賃料設定」、「設備の導入やリフォーム」、「訴求力の高い広告宣伝」などがありますが、いずれにしても入居者ターゲットのニーズにあった対策を行うことが重要となります。

 

例えば、高齢者夫婦をターゲットにする場合の「設備の導入・リフォーム」としては、敷居解消や手すりなどのバリアフリー化、センサーなどの見守りサービス導入による事故防止など、高齢者が賃貸住宅で暮らすうえで必要となるものが具体的な対策となります。

 

こうした対策を賃貸管理会社と話し合いながら実行し、入居者募集を行うことで、競合の物件にはない大きな差別化を図ることができます。

 

ここでは、人気設備のデータを更に確認するためのリンクを掲載します。

・人気設備データ・・・株式会社リクルートの賃貸契約者動向調査(首都圏)

・人気設備データ・・・全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキング

　※こちらは、記事全文を読むために有料会員登録が必要です。

 

6.アパート経営の「データ分析」まとめと当社ツール

 

人口減少時代に、賃貸オーナーが満室経営を実現するための全ての出発点は「データ分析」です。

 

データ分析は、市場・競合という2つの観点から行い、その後、入居者ターゲティングを決定し、具体的な空室対策を行っていきます。

 

しかし、以上の手順を全て実行するとなると、PC操作に慣れている方でも、１物件あたり５～６時間程度はかかるのが通常です。普段お忙しい賃貸オーナーが、そうしたまとまった時間を確保することは難しいと思います。

 

そうした賃貸オーナーのために、当社では、独自の無料ツール「賃料査定・空室対策レポート（https://www.manshitsu-report.com/aiwaliving）」をご用意いたしました。

 

こちらのツールでは、賃貸オーナーが、自身の物件情報を最短1分程度で入力するだけで、これまで解説した「データ分析」よりも更に詳しい分析結果を、自動でレポート出力することができます。

 

 

また、「賃料査定・空室対策レポート（https://www.manshitsu-report.com/aiwaliving）」では、満室経営戦略レポートでは、累計100億件の不動産ビッグデータをAI(人工知能)が解析し、あなたの物件だけの「満室経営戦略」をご提案！ 賃料査定結果、空室対策案（推奨ターゲット、推奨設備、条件緩和案）などを、即時にレポート出力します！

 

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オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、購入直後から家賃収入を得やすい点が魅力です。

加えて、空室物件と比べると収支を想定しやすく、入居者募集の手間も抑えられます。

ただし、「満室だから安心」「空室リスクが少ない」と表面的な条件だけで購入するのはおすすめできません。

様々な観点で物件をチェックしないまま購入すると、引き渡し後に思わぬ問題が見つかることがあります。

今回は、オーナーチェンジ物件を購入するときに確認したいポイントを、実務の視点から解説します。

そもそもオーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態のまま売買される賃貸物件です。

区分マンションの場合、入居者がいる1室をそのまま売買します。

一棟物件では、入居者がいる状態で建物全体を売買します。

一棟物件の場合、空室が混在していてもオーナーチェンジ物件として売買されます。

オーナーチェンジ＝満室ではない点に注意が必要です。

オーナーチェンジ物件には、3つのメリットがある

オーナーチェンジ物件には、次の3つのメリットがあります。

1.購入後すぐに家賃収入を得やすい

すでに入居者がいるため、購入直後から賃料収入を安定的に得ることが期待できます。

2.収支計画を立てやすい

現在の家賃や入居状況を確認できるので、空室物件より購入後の収入を想定しやすくなります。

3.入居者募集の費用を抑えやすい

購入時点で入居者がいれば、募集広告費や仲介会社への報酬、空室期間の家賃損失分などを抑えることができます。

このように、オーナーチェンジ物件は効率よく賃貸経営を始めたい人と相性のよい物件です。

ただし、これらのメリットは、現在の入居状況が一定期間続くことを前提としています。

そこで重要になるのが、購入前のチェックです。

チェックポイント｜短期間で何度も売買されていないか

最初に確認したいのは、現在のオーナーが物件を取得してから経過している期間です。

例えば、1〜5年程度の比較的短期間で売却するからといって、それだけで問題がある物件とは限りません。

資産の組み換えや相続、事業資金の確保など、短期間で売却する理由はいくつもあります。

一方で、短期間に所有者が何度も変わっている物件なら、慎重に判断したほうがよいでしょう。

なぜなら、物件そのものに収益性や管理上の問題があり、売却が繰り返されている可能性もあるためです。

ポイントは、「なぜ、今売るのか」を確認することです。

仲介会社や売主に売却理由を聞き、抽象的な回答であれば、もう一歩踏み込んで確認します。

説明に納得できなければ、急いで購入する必要はありません。

注目すべきは、所有期間の短さそのものではなく、「短期間で売却する理由に合理性があるかどうか」です。

チェックポイント｜賃料設定が低すぎないか

現在の賃料が周辺相場に合っているかも確認しておきたいポイントです。

対象のオーナーチェンジ物件の賃料を立地や間取り・築年数などが似ている物件と比較してみましょう。

特に長期間契約している入居者がいるオーナーチェンジ物件では、入居当初の低い賃料がそのまま続いているケースもあります。

賃料が相場より低くても、必ずしも購入を見送る必要はありません。

購入後に賃料を見直せる可能性があるほか、現行賃料の低さが物件価格に反映され、割安に購入できるケースもあります。

ただし、周辺相場より低いという理由だけで、賃料を引き上げられるわけではありません。

借地借家法では土地・建物に対する税負担の増減や経済事情の変動、近隣の同種物件の賃料との比較などにより、現在の賃料が不相当となった場合、賃料の増額を請求できると定めています。

賃料増額が実現すれば、営業純利益（NOI）の改善につながり、物件の収益性や将来の売却価格にプラスに働きます。

チェックポイント｜物件資料と稼働状況が合っているか

次に確認したいのが、物件資料と稼働状況が一致しているかです。

資料上では「満室」となっていても、現地を見ると生活感が感じられない部屋が複数あるケースもあります。

購入前には、できる限り現地へ足を運びましょう。

もちろん、売主などの許可なく敷地や建物内へ入ることは避けなければなりません。

許可がない場合は、接道している道路などから確認できる範囲にとどめます。

外からでも、次のような点は判断材料になります。

●ポストに郵便物がたまっていないか

●共用部が適切に管理されているか

●窓（カーテン）やベランダなどに生活感があるか

ただし、外観だけで入居の有無を断定することはできません。

現地確認、物件資料、レントロール、仲介会社の説明などを総合的に判断することが大切です。

あわせて、賃貸借契約書や賃料の入金履歴を確認できれば、より実態を把握しやすくなります。

チェックポイント｜設備交換や修繕はいつ行われたか

オーナーチェンジ物件は、購入後すぐに家賃が入る一方で、購入直後から設備交換費や修繕費が発生するケースもあります。

特に一棟物件は注意が必要です。

大がかりな工事が発生すると、まとまった資金が必要になります。

購入前には、次の点を確認しておきましょう。

●外壁・屋根・防水工事の時期

●給湯器やエアコンなどの交換履歴

●給排水設備の状態

●過去の大規模修繕履歴

また、区分マンションの場合は、専有部分だけを見るのでは不十分です。

管理組合の長期修繕計画や修繕積立金の状況、大規模修繕の実施履歴なども確認しましょう。

その結果、多額の修繕費が見込まれる場合は、その負担も購入後の収支に織り込んで判断します。

修繕負担が大きくなりそうであれば、それを踏まえて価格交渉を検討する方法もあります。

以上のチェックポイントにプラスして、敷金などの預かり金や管理会社との契約内容まで確認できれば、購入後のトラブルを減らしやすくなります。

当社では、オーナーチェンジ物件をはじめ、収益物件の購入・売却についてご相談を承っています。

「安心して購入できる物件はないか」「安定経営しやすい物件を探している」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

賃料査定・空室対策レポートとは

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建築資材や人件費の上昇が続いており、賃貸物件の大規模修繕に以前よりも多くの費用がかかるようになっています。

このような環境下で、「想定していた修繕費では足りない」「修繕すると手元資金が大きく減ってしまう」と悩むオーナー様も増えているのではないでしょうか。

とはいえ、必要な修繕を先送りすれば、建物の劣化が進み、かえって多額の費用がかかる可能性があります。

今回は、大規模修繕費が高騰するなかで、どのように負担を抑えていけばよいのか考えてみます。

大規模修繕費の高騰を象徴するようなデータがあります。

日本経済新聞によると、住宅金融支援機構が提供する、マンション共用部分の修繕工事などに使える「マンションすまい・る融資」の2025年度の融資額は、受理ベースで約406億円となりました。

前年度から58％増え、過去最高を更新しています。

10年前と比較すると、件数は約2.4倍、融資額は4倍弱まで増えています。

この融資制度は、マンションの管理組合などが共用部分のリフォーム工事に利用できるものです。

そのため、一棟の賃貸アパートや賃貸マンションを所有するオーナー様向けの制度ではありません。

ただ、修繕費を自己資金や積立金だけで賄うことが難しくなっている状況を示す一つの材料といえるでしょう。

賃貸経営でも、修繕費の増加によって手元資金を取り崩したり、金融機関からの借り入れを検討したりするケースは、今後増えていく可能性があります。

大規模修繕は安定経営を支える重要な取り組み

コストの負担が重くなると、大規模修繕を「もう少し先に延ばせないか」と考えたくなるものです。

しかし、必要な修繕まで先送りするのはおすすめできません。

なぜなら、賃貸経営にとって、大規模修繕は安定経営を支える重要な取り組みだからです。

外壁のひび割れや防水層の劣化などを放置すると、雨水が建物内部まで入り込み、構造部分の補修が必要になることがあります。

早めに対応していれば小規模な工事で済んだものが、結果として大きな工事になるケースもあります。

また、外観や共用部の劣化は内見時の印象にも影響します。

定期的に大規模修繕を行い、建物を良好な状態に保つことは、入居者満足度の維持に加え、空室率や家賃下落を抑えるうえでも大切です。

さらに、建物の寿命を延ばし、長期的な修繕費を抑えることにもつながります。

一方で、修繕費を借り入れに頼り過ぎると、返済負担が増え、金利上昇の影響を受けやすくなります。

そこで考えたいのが、修繕の先送りではなく、時期や内容を見直して「大規模修繕を最適化する」考え方です。

対策1：大規模修繕の周期を見直す

まず検討したいのが、大規模修繕の周期です。

大規模修繕は、「12年周期」というイメージが強い方も多いかもしれません。

しかし、国土交通省が2024年6月に改訂した「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕工事の周期は、一般的に「12～15年程度」としています。

つまり、必ずしも12年目に大規模修繕工事を行う必要はありません。

さらに同ガイドラインでは、長期修繕計画で設定する工事の内容や時期は「おおよその目安」としています。

実際の工事内容や時期は、建物の状態や過去の修繕履歴などを調査・診断したうえで判断しましょう。

例えば、「12年目だから」と一律に修繕するのではなく、専門家に建物の状態を確認してもらい、問題がなければ時期を延ばす方法もあります。

修繕周期を適正化することは、長期的なコスト削減にもつながります。

※同ガイドラインは主に分譲マンションを対象としたものですが、ここでは修繕周期を検討する際の参考として紹介しています。

対策2：部位ごとに修繕時期を判断する

建物全体を同じタイミングで修繕する必要があるとも限りません。

前述の国土交通省ガイドラインでも、修繕周期は部位ごとに細かく分けられています。

例えば、屋上防水の補修や修繕は12～15年、撤去して新設する場合は24～30年が目安です。

外壁塗装は、塗り替えであれば12～15年、既存塗膜を除去して塗装する場合は24～30年が目安とされています。

また、鉄部塗装は5～7年が目安です。

このように、建物のすべてが同じスピードで劣化するわけではありません。

日射や雨風を強く受ける場所は劣化が早い一方、比較的傷みの少ない場所もあります。

例えば、「屋上は傷みが進んでいるので12年目に修繕するが、外壁は状態がよいため15年目まで延ばす」といった判断も考えられます。

すべてを一度に工事するのではなく、劣化状況を確認しながら必要な部位を見極めることがポイントです。

ただし、工事を分けすぎると足場代などが重なり、かえって割高になることもあります。

まとめる工事と分ける工事を見極めることが大切です。

対策3：長寿命化につながる材料や工法を選ぶ

もう一つ考えたいのが、材料や工法です。

大規模修繕では、「工事費をいくら安くできるか」に目が向きがちです。

しかし、安さだけで選ぶと、かえってトータルコストが増えることがあります。

分かりやすい例が外壁塗料です。

一般的な耐用年数の目安と特徴は、次のとおりです。

・アクリル塗料　5～8年程度。

価格は抑えやすいものの耐久性は低め。

・シリコン塗料　10～15年程度。

コストと耐久性のバランスに優れる。

・フッ素塗料　15～20年程度。

耐候性が高く、長持ちしやすい。

・無機系塗料　製品によって耐用年数は異なる。

高耐候の商品が多い。

例えば、初期費用が多少高くてもフッ素塗料を採用し、次回の塗り替えまでの期間を延ばせれば、長期的には足場代や施工費を抑えられる可能性があります。

外壁を長期的に維持したい場合、「外壁カバー工法」の選択肢もあるでしょう。

これは、既存の外壁を撤去せず、その上から金属サイディングなどの新しい外壁材を重ねる工法です。

外観を大きく変えられ、材料や工法によっては断熱性の向上も期待できます。

ただし、建物状況によっては採用できない場合もあります。

修繕費が高騰している今は、過去の修繕計画をそのまま続けるのではなく内容や時期を見直すことが大切です。

必要な修繕は行いつつ、修繕周期や工事範囲、材料や工法を工夫することで、長期的な負担を抑えやすくなります。

賃貸物件の大規模修繕やリフォームでお悩みのオーナー様は、ぜひ当社へご相談ください。

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空き家はこれまで、活用しにくい一方で、管理コストや固定資産税などがかかる「負動産」として、敬遠されがちな存在でした。

しかし近年、その位置づけが変わりつつあります。

空き家の増加や自治体による対策の強化、新たな制度を背景に、投資対象として注目度が高まっています。

本コラムでは、空き家投資が注目される背景や物件選びのポイントなどを解説します。

なお、「空き家投資」と「築古物件投資」は混同されがちですが、両者は異なります。

空き家投資は、使われていない住宅を比較的安く取得し、リフォームによって価値を生み出す投資手法です。

築年数の浅い住宅が空き家になっているケースもあるため、必ずしも「空き家＝築古物件」ではありません。

一方、築古物件投資は、築古のアパートやマンションなどを購入し、家賃収入を得る投資手法です。

すでに入居者がいる物件であれば、購入直後から収益を得られる場合もあります。

端的にいえば、空き家投資は「使われていない状態」、築古物件投資は「建物の古さ」に着目した投資です。

築古の空き家を購入して賃貸する場合は、両方に該当します。

今回は、このうち空き家投資に焦点を当てます。

空き家投資を後押しする3つの追い風

今、空き家投資には、3つの追い風があります。

1つ目は、空き家そのものの増加です。

賃貸用や売却用の空き家を除く、長期間使われていない空き家は、2008年から2023年までに約1.4倍に増えました。

長期間使われていない空き家は2023年時点で385万戸あり、2030年には470万戸に達すると予測されています。

2つ目は、今、各自治体で広がりつつある「空き家課税」導入の動きです。

京都府京都市や大阪府寝屋川市などでは、2030年前後の導入に向けた動きが進んでいます。

空き家問題を抱えるほかの自治体が追随する可能性もあります。

課税によって所有者の負担が増えれば、「売却した方がよい」という判断が広がるでしょう。

これまで市場に出なかった空き家の売却が進めば、投資家にとって物件の選択肢が増え、価格交渉もしやすくなる可能性があります。

3つ目は、新制度である「居住サポート住宅」です。

これは、高齢者や障がい者、低所得者など、住まいの確保に配慮が必要な人へ住宅を提供し、見守りなどの支援につなげる制度です。

投資家にとっては、新たな入居需要を取り込めるほか、家賃債務保証を利用できる点もメリットです。

実際に居住サポート住宅を利用して、20％を超える利回りを確保している事例も見られます。

現在はアパートでの活用が中心ですが、要件を満たせば戸建ての空き家も対象になります。

成功事例が増えれば、新たな空き家活用策として広がる可能性があります。

空き家を購入する不動産投資家が急増

空き家に注目する不動産投資家はすでに増え始めています。

空き家活用のアルバリンク（東証グロース）によると、同社の物件情報配信プラットフォームに登録する投資家は、2023年の2,416人から2026年には7,401人へと約3倍に増加しました。

多額の広告費をかけずに増えていることからも、関心の高まりがうかがえます。

同じ投資家が2件目以降を購入した割合を示す「リピート購入率」も、2023年の15％から2026年には38.8％へ上昇しています。

これは、空き家投資に手応えを感じ、追加購入に踏み切る投資家が増えているからだと考えられます。

このように、収益性の高さも、空き家投資が注目される理由の一つです。

同社の購入者アンケートでは、利回り20％以上の物件が全体の約7割を占めました。

空き家は取得価格を抑えやすい傾向のため、改修費をかけても高い利回りを確保しやすいといえるでしょう。

空き家投資で成功するためのポイントとリスク

ただし、空き家であれば、どの物件でも投資に向いているわけではありません。

まずは周辺の家賃相場や賃貸需要を調べ、入居者を確保できるかや、十分な利益を得られるかを見極める必要があります。

そのうえで、次の点を確認しましょう。

【建物の状態】

シロアリの被害や雨漏り、基礎のひび割れなど、外見では分かりにくい劣化がないかを調査しましょう。

【追加投資の範囲】

リフォームや修繕にかける費用を、想定家賃や利回りとのバランスを踏まえて判断します。

【火災保険・地震保険への加入可否】

築年数や構造、建物の状態によっては、保険に加入しにくい場合があります。

購入前に確認しましょう。

空き家投資には、次のような資金面や法的なリスクもあるため、注意しましょう。

【融資を受けにくい】

築古物件や再建築不可物件は担保評価が低く、金融機関から融資を受けにくい傾向があります。

そのため、現金購入が前提となるケースも多いです。

【特定空家等に指定される可能性がある】

倒壊のおそれや衛生上の問題があると、自治体から特定空家や管理不全空家等に指定される可能性があります。

勧告を受けると、固定資産税の特例が適用されなくなり、税額が増える場合もあります。

【出口戦略を描きにくい】

いざ、空き家を売却しようとしても買い手が見つからない可能性があります。

利回りだけでなく、売却まで見据えた物件選びが重要です。

【再建築不可や境界トラブルがある】

接道義務を満たしていない場合や、隣地との境界が未確定である場合では、建て替えや売却の妨げになる場合があります。

また、空き家投資では、想定外の修繕費にしっかり備えなければなりません。

十分な余裕資金を確保して取り組むのが基本です。

空き家投資の物件を探す主な方法

空き家を探す方法には、次のようなものがあります。

【地域密着型の不動産会社】

地元の家賃相場や空き家事情に詳しく、一般には公開されていない物件情報を持っている場合があります。

【訳あり不動産のプラットフォーム】

アルバリンクの「不動産投資の森」など通常の市場では流通しにくい空き家を扱うサービスです。

【空き家バンク】

自治体が運営する物件登録制度です。

比較的安価な物件を見つけやすいです。

【競売・公売】

市場価格より安く取得できる可能性があります。

ただし、占有者や権利関係などのトラブルリスクを伴います。

空き家投資では、表面利回りだけで判断すると、経営の問題に直面しかねません。

これを回避するためには、建物の状態、賃貸需要、将来の売却可能性を精査し、インスペクターや不動産会社などと連携しながら進めるのが賢明です。

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インフレの影響により、賃貸経営の収益構造が大きく変わり始めています。

人件費や資材価格の高騰により近年、原状回復費や修繕費は大きく上昇しています。

さらに、イランなど中東情勢の緊迫化による原油価格の上昇も、建築資材や設備機器の価格上昇に拍車をかけました。

中東情勢が落ち着いても「一度上昇した価格は以前の水準まで戻りにくい」との見方もあります。

コスト上昇は一時的なものではなく、「長期化する可能性が高い」と指摘する専門家も少なくありません。

しかし、市場環境に合わせて、支出を上手く抑えながら家賃を適正化できれば、利益率を高めることは可能です。

見方を変えれば、入居者が家賃見直しを受け入れやすい今のインフレ環境は、賃貸経営の体質を強化する絶好のチャンスともいえます。

今回は、賃貸経営の支出を抑えながら、長期的に利益率を高めるための具体的な方法を解説します。

原状回復費はコーティングや塗装で費用を圧縮する

コスト削減で最も即効性があるのが原状回復工事でしょう。

1回あたりの金額が大きいため、特に1棟物件や複数の物件を所有しているオーナー様の場合、年間で大きな差になります。

原状回復費を抑えるコツは、全ての物件を一律の基準で工事しないことです。

たとえば、築古・低家賃帯の物件では、全ての箇所を完璧に修繕する必要はありません。

入居希望者が気にするポイントに絞って対応するだけで、契約がスムーズに決まるケースもあります。

具体的には次のような項目です。

・水回り（キッチン・浴室・トイレ）の清潔感

・カビや結露の跡がないか

・エアコンが正常に使えるか

・給湯器が問題なく動作するか

・排水口や室内の臭い

一方で、築浅で高家賃帯の物件では、原状回復に費用をしっかりかけた方が良いこともあります。

第一印象が重要なため、中途半端な補修を行うよりも、室内をきれいな状態に整えて早期成約を目指した方が、結果として収益面でプラスになるケースもあります。

オーナー様を悩ませる支出の一つが、大型設備の入れ替えです。

たとえばユニットバスは、本体交換と工事費を含めると40万円以上かかるケースも珍しくありません。

そこで注目されているのがユニットバスコーティングです。

交換せずに表面を再生することで、費用を半分程度に抑えられます。

浴室の輝きがよみがえり、工期も1日程度で済むのがメリットです。

また、クロスについては、入居期間が短期で状態が良好であれば、必ずしも全面張り替えが必要とは限りません。

部分補修やクリーニングで対応できるケースもあります。

最近では、クロスを張り替えるのではなく、塗装で再生する方法が広がっています。

張り替えと比べて費用を半分程度に抑えられ、原状回復費の削減につながります。

修繕は壊れてからではなく、壊れる前にするのが基本

修繕費を抑えるコツは、建物や設備にこまめに手を入れ、トラブルを未然に防ぐ「予防保全」です。

「まだ使えそうだから」「それほど目立たないから」と放置すると、かえって高額な工事につながります。

【設備のケース（例：給湯器）】

不具合が出た段階で早めに対応すれば、部品交換や簡単な修理（数千円〜数万円）で済むケースがあります。

しかし、そのまま使い続けた結果、本体ごとの交換（十数万円〜）が必要になることも少なくありません。

【建物のケース（例：雨漏り・外壁）】

腐食や雨漏りを放置すると、構造体にまで被害が及び、当初は一部の部材交換で済んだものが大規模な修繕工事へと発展してしまいます。

定期的な点検と小規模なメンテナンスを繰り返すことで、大掛かりな工事の時期を先延ばしにし、建物の寿命を延ばすことができます。

特に以下のポイントは定期的なチェックが必要です。

共用部の水道光熱費はLED＋αの施策で削減する

共用部の水道光熱費は毎月積み重なる支出だからこそ、わずかな削減でも年間で見ると大きなコスト削減効果が期待できます。

LED照明への切り替え（消費電力や交換頻度の削減）はもちろん、以下の対策を組み合わせることで、さらにコスト削減効果が期待できます。

【センサー照明の導入】

人が通るときだけ点灯するため、無駄な電気代を削減できます。

【点灯時間の見直し】

タイマーを活用し、利用頻度の低い深夜帯などの点灯時間を最適化します。

また、意外と見落とされがちなのが電力契約の見直しです。

長期間にわたって契約内容を見直していない場合は、複数の電力会社や料金プランを比較してみましょう。

最近では、ガソリン代の割引やポイント・マイルの付与などの特典が付くサービスもあります。

こうしたサービスに切り替えることで、経営全体のコスト削減につながるケースも少なくありません。

価格だけで業者や部材を選ぶとコスト増になることもある

原状回復工事や修繕工事でコスト削減を意識すると、つい「最安値の見積もり」を出す業者や安価な部材を選びたくなります。

しかし、価格だけで判断するのは危険です。

賃貸経営で大切なことは、目先の「工事費の抑制」ではなく、長期的な「トータルコストの抑制」です。

極端に安い工事は、施工品質が低く再工事が必要になったり、追加費用を請求されたりするリスクがあります。

オーナー様ご自身で工事会社に発注される場合は、価格に加えて以下の点を確認してください。

・賃貸物件の施工実績が豊富か

・会社の規模や資本金、許認可などが確かか

・見積もりの内訳が明確で、不透明な項目がないか

・アフターフォローが充実しているか

インフレ時代の賃貸経営では、経費削減と収益改善の両立が重要です。

出費を抑えながら収益性を高めたいオーナー様は、ぜひ一度、当社までご相談ください。

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賃貸物件は、これまで「駅近」や「築年数」といった条件が重視されてきました。

加えて、近年は「設備の充実」を重視する入居者が増えています。

とくにスマートフォンを中心に生活する20〜40代はスマホと連携できる「便利で安全な設備」を重視する傾向が強まっています。

具体的には、以下のような設備への関心が高まっています。

・スマホで解錠できるスマートロック

・スマホで遠隔操作できるエアコンやテレビ

・スマホで遠隔から見られる防犯カメラ

・人感センサー付きの自動照明　など

こうした設備は、以前は「高級物件の豪華な設備」のイメージがありました。

しかし現在は、一般的な賃貸物件でも導入が進んでいます。

実際、築古物件でも、設備面で差別化できれば、入居者に選ばれるケースが増えています。

一方、築浅物件でも、設備に特徴がなければ、競合に埋もれやすい傾向があります。

こうした流れを受けて、不動産業界で注目されているのが「スマートホーム」というキーワードです。

住まい全体の利便性や快適性を高めるスマートホーム

スマートホームとは、住宅設備をインターネットにつなぎ、スマートフォンや音声で操作できる住宅を指します。

「スマートホーム」と「IoT（モノのインターネット）」は混同されがちですが、厳密には意味が異なります。

IoTは、あらゆる「モノ」がインターネットでつながることを意味します。

一方、スマートホームは、IoTが総合的に機能することで、住まい全体の利便性・防犯性・快適性を高める仕組みを指します。

スマートホーム導入で、入居者は以下のメリットが得られます。

・利便性（遠隔操作、自動化）

・防犯性（スマートロックやセンサー）

・快適性（温度や照明制御）

・省エネ（光熱費削減）

入居者にとって、スマートホームは、単に「便利な設備」ではありません。

入居者の日々のストレスを減らし、生活そのものを快適・安全にする効果があります。

実際、スマートホームを一度体験すると、「以前の住宅には戻れない」と感じる入居者も少なくありません。

スマートホームは、「今住んでいる物件に住み続けたい」という心理を高めるため、入居期間の長期化（退去率低下）が期待できます。

スマートホームで築古物件でも競争力を持たせられる

スマートホームというと、「新築や築浅物件でなければ導入できないのではないか？」と感じるオーナー様もいるかもしれません。

しかし実際は、築古物件とも相性が良い仕組みです。

理由は、WiFi環境さえあれば、多くの機器を後付けできるためです。

スマートホームを導入することで、築年数の古さを利便性でカバーし、「機能性の高い物件」として差別化することが可能となります。

たとえば、築25年の物件でも、「スマートロック付き」や「出先からエアコン操作や室内のモニター監視が可能」などの機能を追加することで、入居者に「便利そう」という印象を与えられます。

スマートホームは、「便利な住宅」というイメージが強いですが、これにプラスして、防犯性を高められる点も見逃せません。

近年、入居者の防犯意識が高まっており、とくに女性は、「駅からの距離」や「築年数」と並んで、防犯設備を重視するケースも珍しくありません。

たとえば、不動産ポータルサイトで、同じエリア・同じ家賃帯の物件が並んでいる場面をイメージしてみましょう。

一方は、築10年の一般的な設備の物件です。

もう一方は、築25年ですが、スマートロックや防犯センサーを導入したスマートホーム導入物件です。

防犯性や利便性を重視する入居者であれば、後者を選ぶケースも十分に考えられます。

このように、スマートホームは、入居者募集時の差別化で大きな効果を発揮します。

築年数が古くても、スマートホーム設備と適切なリフォームを組み合わせれば、「便利で安心な物件」として強力に訴求できます。

スマートホームに必要なコストと回収期間の目安

オーナー様にとって、スマートホームは、大規模な工事が不要な点も魅力です。

WiFi環境を整えれば、スマートロックやスマート照明、防犯カメラなどを後付けできます。

導入コストは、設備の組み合わせによって変わります。

一般的な目安は、1戸あたり約15〜30万円です。

加えて、ランニングコスト（システム利用料など）が1戸あたり月額数百円〜1,000円程度発生します。

なお、1棟物件の場合は、全戸一斉に導入するのではなく、空室になっている部屋から段階的に導入すると、コストを適正化しやすいです。

導入コストは、家賃アップによって回収が期待できます。

一般的な回収期間の目安は約1.5〜3年です。

これに加えて、空室期間の短縮により、経営の安定化に貢献します。

家賃アップはリフォームやリノベーションでも実現できますが、100万円単位の多額な費用がかかることも珍しくありません。

そのため、「まずはスマートホームで差別化を図る」という考え方も、有効な選択肢といえるでしょう。

同サービスの導入には注意点もあります。

スマートホームでは、安定したWiFi環境が欠かせません。

すでにWiFi設備を導入済みの物件でも、通信速度や接続の安定性を確認する必要があります。

とくに1棟物件では、建物全体で通信環境を安定させる設計が前提となります。

また、IT機器が苦手な入居者への配慮も大事です。

設備の使い方を対面で丁寧に説明したり、必要以上に複雑な機能を増やしすぎないことも大切です。

「誰でも使いやすい範囲で導入する」という視点が、長期的な満足度につながります。

賃貸経営の観点では、スマートホームによる管理効率化もメリットです。

従来の物理キーは、受け渡しや保管の手間がかかるうえ、紛失・複製のリスクもあり、退去のたびに交換費用が発生します。

一方、スマートロックであれば利用権限の設定だけでスムーズに管理でき、退去後も設定変更のみで継続利用できるため、コスト削減にもつながります。

最後に、スマートホームで安定経営を叶えるには、入居者に「便利そう」「安心できそう」と魅力を感じてもらうのがポイントです。

しっかりPRするには、以下の工夫が欠かせません。

・物件コメントで設備を具体的に訴求する

・内見時に操作性を体験してもらう

・防犯性や利便性をわかりやすく伝える

空室対策や家賃アップを目指すオーナー様は、ぜひ一度当社までご相談ください。

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