お部屋探し相談会中止による

アイワリビングの対応につきまして

首都大学東京生協が主催致します「2020年度お部屋探し相談会」は、新型コロナウィルス感染症拡大防止のために中止となりました。

お部屋探しをご希望の新入生様、保護者様には多大なるご心配をお掛けしております。

相談会は中止となりましたが、弊社と致しましては、例年同様に誠心誠意、精一杯の対応をさせて頂くつもりでございます。

■キャンパス周辺500戸超の優良物件の中からご希望に沿った物件をご紹介。

　（お客様がご納得されるまで、車で何件でも現地にご案内いたします。）

■ご案内する物件は全て弊社管理のため、安心してお住まい頂けます。

■3月中の入居でも3月分のお家賃は頂きません。4月からのお家賃でOKです。

■専門スタッフによる、周辺地理情報や初めての一人暮らしへのアドバイス。

■成約特典3,000円図書カードのプレゼント。

3月は無休で営業しております。（9：30～18：00）

お電話頂ければ、駅や大学までお迎えに上がりますので、お気軽にご連絡下さい。

アイワリビング株式会社

☎042-389-0011

多摩市山王下1-12-18

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また、物件案内を行う社員には（在庫が続く限り）全員マスクの着用と、案内前のアルコール消毒の徹底をしております。新入生様、保護者様におかれましては、新型コロナウィルスが心配されると思いますが、弊社としましても最大限の注意を払ってご対応させて頂きますので、どうかご安心ください。

令和2年3月4日

アイワリビング株式会社

代表取締役　石原　敬一

一部屋でも空いていると、その分だけ経営に大きな影響が出てしまいます。しかし、空室対策をしっかりと考えることで、満室経営を実現することが可能です。そこで今回は、安心して満室経営ができるために必要な以下の内容を詳しく解説します。

・空室になる3つの大きな原因とは

・空室対策に必要な8つのキホン

・満室を持続する3つのコツ

・賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう

この記事を読めば、満室にするための戦略を理解することができます。ぜひあなたの満室経営実現のために最後までチェックしてみてください。

空室になる3つの大きな原因とは

空室になる原因は、大きく分けて以下の3つがあります。しっかり理解しておきましょう。

１．賃料設定が適切ではない

２．入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない

３．物件の管理が不十分

1.賃料設定が適正ではない

賃料が高すぎると、入居者がなかなか集まらず空室率が上昇します。特に周辺相場から大きく外れている場合は危険です。同じ地域で同等の物件があれば、入居者はできる限り安い賃料の物件を選ぶ場合が多いです。

しかし賃料設定が安すぎると、問題の発生しやすい入居者が集まってくる恐れが生じます。例えば、支払能力のない人や、入居後のトラブルを起こしやすい人が入居者になることがあり、それによって他の入居者の退去が発生する恐れも十分に考えられます。

従って、適切な家賃相場を調査し、周囲の物件と比較して賃料設定を見直すことが大切です。

2.入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない

入居者が物件に求めることはターゲットや時代によって異なります。例えば、女性の入居者をターゲットをする場合、水回り設備の充実度や、セキュリティ系の設備が重視される傾向にあります。

また、最近では若年層を中心に、テレワークや動画視聴のための高速インターネットのニーズも大きく増えています。

物件のターゲットとニーズ、現在の物件の状況を照らし合わせて対策に取り組むことが大切です。

3.物件の管理が不十分

物件の管理が適切に行われていない場合、入居者からの苦情や不満が頻繁に出ます。例えば、「騒音トラブルに適切に対応できていない」や、「清掃が不十分」、「修理やメンテナンスが適切に行われていない」などです。

入居者は、管理に不満があれば「物件自体」に不満を抱くようになり、いずれ退去に至ります。管理に対してしっかりと取り組むことで、入居者の満足度を高め、空室率を低下させることが可能です。

空室対策に必要な8つのキホン

空室を防ぐための「8つのキホン」を徹底することで、満室経営を継続できます。しっかり把握しておきましょう。

1.専有部の設備を見直す

空室対策の１つ目は、設備の見直しです。

まずは、物件の設備状況をチェックし、古くなった設備や不具合のある設備を修理、または交換することが重要です。

また、エアコンや給湯器などの設備を最新のものに交換することで、入居者の利便性を向上させることができます。さらに、無料インターネットやホームIoTなどの人気設備も導入することで、入居者の利便性を更に高めることが可能です。

2.リフォームを行う

２つ目の対策は、リフォームを行うことです。物件の外観や内装が古くなってしまっている場合は、リフォームを行うことで、新たな魅力を加えることができます。

また、間取りの改修やテレワークスペースの追加など、より魅力的な物件を提供することが可能です。リフォームによって物件の価値を高めてアピールすることができます。

3.共用部の管理や設備の強化

３つ目の対策は、共用部の管理や設備の強化です。共用部分は、清掃やメンテナンスを定期的に行うことが大切です。

また、共用部分の設備を充実させることで、入居者の生活の質を向上させることができます。例えば、共用部に自転車置き場や宅配ボックスを設置することで、入居者の利便性を高めることができます。

4.適正賃料を設定する

４つ目の対策は、適正賃料の設定です。物件の賃料を適正に設定することで、入居率を上げることができます。高すぎる賃料では入居者が減り、低すぎる賃料では収益が減少します。市場動向や物件の状況を考慮し、適正な賃料を設定することが重要です。

ポイントは、物件の価値にあわせた賃料を設定することです。周辺相場よりも高い賃料を設定したい場合は、設備や条件面などで付加価値を上げて、他の物件との差別化を図る必要があります。こうした対策が難しい場合は、周辺相場よりも賃料を下げることで、競争力を保つことができます。

5.入居者が喜ぶ「条件」をつける

入居者が喜ぶ条件をつけることで、物件の魅力を高め、空室率を下げることができます。例えば、ペット可の物件や、初期費用が低い物件は、入居者にとって魅力的な条件です。

また、駐車場がある場合や、買い物や公園など周辺環境の利便性なども、入居者が喜ぶ条件としてアピールすることができます。

6.入居者トラブルへの迅速な対応

入居者トラブルに迅速かつ適切に対応することで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促すことができます。例えば、トイレや水道などの設備トラブルへの対応や、防犯対策など、入居者が安心して生活できるような環境を整えることが重要です。

また、入居者からの問い合わせやクレームに迅速かつ丁寧に対応することも大切です。

7.募集広告を工夫する

入居者募集広告に工夫を加えることで、物件の魅力を高め、多くの人々にアピールすることができます。例えば、インターネットやSNSを利用した広告や、ポスティング、フリーペーパーなど、さまざまな媒体を活用することができます。

また、物件の特徴や魅力を伝える写真や動画、文章などを工夫して制作することも重要です。

8.「見せ方」の手段としてホームステージングを使う

ホームステージングとは、物件をより魅力的に見せるために、インテリアや家具、小物などを使って内装を装飾する手法です。この手法を使うことで、入居者が入居後の生活をよりイメージしやすくなり、物件の魅力を高めることができます。

満室を持続する3つのコツ

ここでは満室を持続するための3つのコツを解説します。空室対策のトレンドをふまえて説明するのでぜひ覚えておいてくださいね。

1.入居者とのコミュニケーションをはかる

入居者とのコミュニケーションをはかることで、入居者が不満を抱えている点を早期に把握し、改善することが可能です。その結果、入居者の満足度が向上し、長期的な入居につながります。

例えば、入居者向けのアンケートを実施し、入居者の不満を聞き出すことで入居者のニーズに合わせた物件運営ができます。

2.入居者の立場になってサービスを提供する

更新の都度、入居者が希望する設備を提供する、宅配ボックスや共用スペースにくつろげるソファーを置く、Wi-Fiを整備する、ペット可などのサービスを提供する、入居者の健康や安全に配慮した設備の導入を行うなどの対策も重要です。

つまり入居者の立場になってサービス提供することが満室を継続させるコツです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

3.信頼できるプロに相談する

空室対策は、賃貸オーナー自ら行うこともできますが、信頼できるプロに相談することもおすすめです。プロである不動産管理会社は、市場動向や顧客ニーズに詳しく、豊富な経験やノウハウを持っているため、効果的な空室対策を提案してくれるからです。

ただし不動産管理会社を選ぶ際には、信頼性の高い会社を選ぶことが重要です。サービスの内容や管理手数料、担当者やコミュニケーション方法などを確認したりすることで、信頼できる不動産会社を見つけることができます。

不動産管理会社との協力で最適な空室対策を見つけ、効率的な運営を行うことが、長期的な収益を確保するために重要です。

賃料査定・空室対策レポートを作成してみよう

空室になる原因は様々ですが、今回ご紹介した8つの空室対策の「キホン」と満室を持続する3つの「コツ」を取り入れることで、空室率を低下させ、入居者の満足度が上昇します。そして、入居者が快適な生活を送ることができれば、安定した長期的な満室経営に繋がります。

また、弊社がご提供している「賃料査定・空室対策レポート」サービスを使うと、あなたの保有している物件のデータ分析を細かく把握でき、また、賃料査定を行うこともでき、物件の満室経営をお手伝いすることができます。ぜひ一度作成してみてください！

賃料査定・空室対策レポートとは

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＜目次＞

1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？

2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」

3.アパート経営の「データ分析」の具体手順

　－アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析

　－アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析

4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順

5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順

6.アパート経営の「データ分析」まとめと当社独自ツール

1.なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？

総務省の住宅・土地統計調査によると、2018年の空き家数は848万戸（うち賃貸用の住宅は432万戸）、空き家率は13.6%となっており、年々空き家が増加していることがわかります。

今後も、人口減少による需要の減少と、新築住宅の供給増加により、空室率は年々高まることが予想され、入居者の獲得はますます難しくなっていくでしょう。

全国的には人口減少が続いていますが、実は、地域を絞って細かくデータを見ていくと、少し状況が異なっていることがわかります。

例えば、総務省の住民基本台帳によれば、東京圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）では2021年1月時点で未だに人口が増加していることがわかります。

また、東京圏以外の地域でも、人口は減少していても、世帯数は増加している場合があります。更に、若年層が増えている地域もあれば、高齢者や外国人が増えている地域もあります。

このように、賃貸オーナーは、自身の物件の地域のデータを細かく捉えておく、つまり「データ分析」をする必要があります。

データ分析をしなければ、賃貸オーナーは、「このアパートを購入すべきか？」、「空室が出た際、どういう入居者をターゲットにして募集すべきか？」、「具体的にどういう空室対策をすべきか？」、といったアパート経営で直面する課題に対し、正しい経営判断ができなくなってしまいます。

つまり、アパート経営の全ての出発点が「データ分析」にあるといえるでしょう。

2.「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」

といっても、いきなり「データ分析」を行うのではなく、その前に知っておくべき「マーケティングの全体像」があります。なぜなら、データ分析は、満室経営という目的に向けた最初のステップにすぎないからです。

マーケティングの流れとしては、まず、①「データ分析」・・・市場・競合という2つの観点からデータを見て現状を正しく捉え、また、未来を予測します。

次に、②「戦略決定」・・・上記のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、自身の物件を訴求するのかというターゲティングを行います。

最後に、③「空室対策実行」・・・上記のターゲットとニーズと合致する賃料設定・設備導入・広告宣伝などの具体的な空室対策を実行していきます。

それでは、マーケティングの最初のステップである「データ分析」の具体手順を解説していきます。

3.アパート経営の「データ分析」の具体手順

－アパート経営の「データ分析」ステップ(1)｜市場分析

まずは、賃貸経営で最も大切な入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。

「人口」と「世帯数」の推移を時系列で確認するには総務省の統計ダッシュボードを使うのが便利です。

こちらを使って該当の市区町村を入力すれば、「人口」や「世帯数」が増加傾向にあるのか、減少傾向にあるのかがグラフ形式でわかります。

該当の地域が「人口」も「世帯数」も増加傾向にあれば、当面の間は入居者が決まりやすい状況にあるといえるでしょう。

「人口」は減少しているものの、「世帯数」は増加しているという場合も良くあります。この場合は、「世帯数」の内訳である「家族類型」を確認します。例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件であれば入居者が決まりやすいといえるでしょう。

ただし、「単独世帯」と一口にいっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。

このように、詳細な入居者の動向を把握するには、賃貸オーナー自身が、表計算ソフトなどを使ってデータ分析をしていく方法が一般的ですが、ここでは、データ元へのリンクを掲載するに留めます。

－アパート経営の「データ分析」ステップ(2)｜競合分析

次に、競合物件の動向を捉えるため、「類似物件数」と「着工戸数」を確認します。

「類似物件数」は、SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使うのが便利です。地域、建物種別、賃料、築年数、面積など、自身の物件に近い条件を指定して検索すれば、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる物件の数を確認できます。

また、「着工戸数」については、先ほどと同じ統計ダッシュボードを使うのが便利です。こちらで新設の賃貸用住宅の着工戸数の推移を確認できます。

該当の地域で「類似物件数」が多く存在し、また「着工戸数」も増加傾向にあれば、競合との差別化を行わなければ入居者を獲得することは難しいといえるでしょう。

 

ここでも、更に詳細なデータ分析を行うためのデータ元へのリンクを掲載します。

・「類似物件数」データ・・・総務省の住宅・土地統計調査（5年に1回公表）

・「着工戸数」データ・・・国土交通省の建築着工統計調査（毎月公表）

 

4.アパート経営の「戦略決定」の具体手順

 

以上のデータ分析を基に、自身の物件の強みや弱み、さらには外部環境の機会や脅威を整理していきます。

 

例えば、自身の物件の強みを「平米数が競合よりも広い」、弱みを「築年数が古く賃料が低下傾向」、機会を「高齢者世帯が増加」、「人口が減少・競合物件が増加」と整理したとします。

 

そして、これからどういう属性の入居者を狙っていくか、というターゲティングを決定していきます。その際は、先ほど整理した強みや機会を活かし、弱みや脅威をカバーするためのターゲットは誰かを考えていくようにします。

今回の例では、「高齢者夫婦」を入居者ターゲットとして定めることができました。

 

5.アパート経営の「空室対策実行」の具体手順

 

入居者ターゲットが決まったら、そのターゲットを獲得するための具体的な空室対策を考えていきます。

 

空室対策には、「適正な賃料設定」、「設備の導入やリフォーム」、「訴求力の高い広告宣伝」などがありますが、いずれにしても入居者ターゲットのニーズにあった対策を行うことが重要となります。

 

例えば、高齢者夫婦をターゲットにする場合の「設備の導入・リフォーム」としては、敷居解消や手すりなどのバリアフリー化、センサーなどの見守りサービス導入による事故防止など、高齢者が賃貸住宅で暮らすうえで必要となるものが具体的な対策となります。

 

こうした対策を賃貸管理会社と話し合いながら実行し、入居者募集を行うことで、競合の物件にはない大きな差別化を図ることができます。

 

ここでは、人気設備のデータを更に確認するためのリンクを掲載します。

・人気設備データ・・・株式会社リクルートの賃貸契約者動向調査(首都圏)

・人気設備データ・・・全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキング

　※こちらは、記事全文を読むために有料会員登録が必要です。

 

6.アパート経営の「データ分析」まとめと当社ツール

 

人口減少時代に、賃貸オーナーが満室経営を実現するための全ての出発点は「データ分析」です。

 

データ分析は、市場・競合という2つの観点から行い、その後、入居者ターゲティングを決定し、具体的な空室対策を行っていきます。

 

しかし、以上の手順を全て実行するとなると、PC操作に慣れている方でも、１物件あたり５～６時間程度はかかるのが通常です。普段お忙しい賃貸オーナーが、そうしたまとまった時間を確保することは難しいと思います。

 

そうした賃貸オーナーのために、当社では、独自の無料ツール「賃料査定・空室対策レポート（https://www.manshitsu-report.com/aiwaliving）」をご用意いたしました。

 

こちらのツールでは、賃貸オーナーが、自身の物件情報を最短1分程度で入力するだけで、これまで解説した「データ分析」よりも更に詳しい分析結果を、自動でレポート出力することができます。

 

 

また、「賃料査定・空室対策レポート（https://www.manshitsu-report.com/aiwaliving）」では、満室経営戦略レポートでは、累計100億件の不動産ビッグデータをAI(人工知能)が解析し、あなたの物件だけの「満室経営戦略」をご提案！ 賃料査定結果、空室対策案（推奨ターゲット、推奨設備、条件緩和案）などを、即時にレポート出力します！

 

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また、当社では空室対策などさまざまなオーナー様へのお手伝いいたしますので是非一度当社にお問合せください。

インフレの影響により、賃貸経営の収益構造が大きく変わり始めています。

人件費や資材価格の高騰により近年、原状回復費や修繕費は大きく上昇しています。

さらに、イランなど中東情勢の緊迫化による原油価格の上昇も、建築資材や設備機器の価格上昇に拍車をかけました。

中東情勢が落ち着いても「一度上昇した価格は以前の水準まで戻りにくい」との見方もあります。

コスト上昇は一時的なものではなく、「長期化する可能性が高い」と指摘する専門家も少なくありません。

しかし、市場環境に合わせて、支出を上手く抑えながら家賃を適正化できれば、利益率を高めることは可能です。

見方を変えれば、入居者が家賃見直しを受け入れやすい今のインフレ環境は、賃貸経営の体質を強化する絶好のチャンスともいえます。

今回は、賃貸経営の支出を抑えながら、長期的に利益率を高めるための具体的な方法を解説します。

原状回復費はコーティングや塗装で費用を圧縮する

コスト削減で最も即効性があるのが原状回復工事でしょう。

1回あたりの金額が大きいため、特に1棟物件や複数の物件を所有しているオーナー様の場合、年間で大きな差になります。

原状回復費を抑えるコツは、全ての物件を一律の基準で工事しないことです。

たとえば、築古・低家賃帯の物件では、全ての箇所を完璧に修繕する必要はありません。

入居希望者が気にするポイントに絞って対応するだけで、契約がスムーズに決まるケースもあります。

具体的には次のような項目です。

・水回り（キッチン・浴室・トイレ）の清潔感

・カビや結露の跡がないか

・エアコンが正常に使えるか

・給湯器が問題なく動作するか

・排水口や室内の臭い

一方で、築浅で高家賃帯の物件では、原状回復に費用をしっかりかけた方が良いこともあります。

第一印象が重要なため、中途半端な補修を行うよりも、室内をきれいな状態に整えて早期成約を目指した方が、結果として収益面でプラスになるケースもあります。

オーナー様を悩ませる支出の一つが、大型設備の入れ替えです。

たとえばユニットバスは、本体交換と工事費を含めると40万円以上かかるケースも珍しくありません。

そこで注目されているのがユニットバスコーティングです。

交換せずに表面を再生することで、費用を半分程度に抑えられます。

浴室の輝きがよみがえり、工期も1日程度で済むのがメリットです。

また、クロスについては、入居期間が短期で状態が良好であれば、必ずしも全面張り替えが必要とは限りません。

部分補修やクリーニングで対応できるケースもあります。

最近では、クロスを張り替えるのではなく、塗装で再生する方法が広がっています。

張り替えと比べて費用を半分程度に抑えられ、原状回復費の削減につながります。

修繕は壊れてからではなく、壊れる前にするのが基本

修繕費を抑えるコツは、建物や設備にこまめに手を入れ、トラブルを未然に防ぐ「予防保全」です。

「まだ使えそうだから」「それほど目立たないから」と放置すると、かえって高額な工事につながります。

【設備のケース（例：給湯器）】

不具合が出た段階で早めに対応すれば、部品交換や簡単な修理（数千円〜数万円）で済むケースがあります。

しかし、そのまま使い続けた結果、本体ごとの交換（十数万円〜）が必要になることも少なくありません。

【建物のケース（例：雨漏り・外壁）】

腐食や雨漏りを放置すると、構造体にまで被害が及び、当初は一部の部材交換で済んだものが大規模な修繕工事へと発展してしまいます。

定期的な点検と小規模なメンテナンスを繰り返すことで、大掛かりな工事の時期を先延ばしにし、建物の寿命を延ばすことができます。

特に以下のポイントは定期的なチェックが必要です。

共用部の水道光熱費はLED＋αの施策で削減する

共用部の水道光熱費は毎月積み重なる支出だからこそ、わずかな削減でも年間で見ると大きなコスト削減効果が期待できます。

LED照明への切り替え（消費電力や交換頻度の削減）はもちろん、以下の対策を組み合わせることで、さらにコスト削減効果が期待できます。

【センサー照明の導入】

人が通るときだけ点灯するため、無駄な電気代を削減できます。

【点灯時間の見直し】

タイマーを活用し、利用頻度の低い深夜帯などの点灯時間を最適化します。

また、意外と見落とされがちなのが電力契約の見直しです。

長期間にわたって契約内容を見直していない場合は、複数の電力会社や料金プランを比較してみましょう。

最近では、ガソリン代の割引やポイント・マイルの付与などの特典が付くサービスもあります。

こうしたサービスに切り替えることで、経営全体のコスト削減につながるケースも少なくありません。

価格だけで業者や部材を選ぶとコスト増になることもある

原状回復工事や修繕工事でコスト削減を意識すると、つい「最安値の見積もり」を出す業者や安価な部材を選びたくなります。

しかし、価格だけで判断するのは危険です。

賃貸経営で大切なことは、目先の「工事費の抑制」ではなく、長期的な「トータルコストの抑制」です。

極端に安い工事は、施工品質が低く再工事が必要になったり、追加費用を請求されたりするリスクがあります。

オーナー様ご自身で工事会社に発注される場合は、価格に加えて以下の点を確認してください。

・賃貸物件の施工実績が豊富か

・会社の規模や資本金、許認可などが確かか

・見積もりの内訳が明確で、不透明な項目がないか

・アフターフォローが充実しているか

インフレ時代の賃貸経営では、経費削減と収益改善の両立が重要です。

出費を抑えながら収益性を高めたいオーナー様は、ぜひ一度、当社までご相談ください。

賃料査定・空室対策レポートとは

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賃貸物件は、これまで「駅近」や「築年数」といった条件が重視されてきました。

加えて、近年は「設備の充実」を重視する入居者が増えています。

とくにスマートフォンを中心に生活する20〜40代はスマホと連携できる「便利で安全な設備」を重視する傾向が強まっています。

具体的には、以下のような設備への関心が高まっています。

・スマホで解錠できるスマートロック

・スマホで遠隔操作できるエアコンやテレビ

・スマホで遠隔から見られる防犯カメラ

・人感センサー付きの自動照明　など

こうした設備は、以前は「高級物件の豪華な設備」のイメージがありました。

しかし現在は、一般的な賃貸物件でも導入が進んでいます。

実際、築古物件でも、設備面で差別化できれば、入居者に選ばれるケースが増えています。

一方、築浅物件でも、設備に特徴がなければ、競合に埋もれやすい傾向があります。

こうした流れを受けて、不動産業界で注目されているのが「スマートホーム」というキーワードです。

住まい全体の利便性や快適性を高めるスマートホーム

スマートホームとは、住宅設備をインターネットにつなぎ、スマートフォンや音声で操作できる住宅を指します。

「スマートホーム」と「IoT（モノのインターネット）」は混同されがちですが、厳密には意味が異なります。

IoTは、あらゆる「モノ」がインターネットでつながることを意味します。

一方、スマートホームは、IoTが総合的に機能することで、住まい全体の利便性・防犯性・快適性を高める仕組みを指します。

スマートホーム導入で、入居者は以下のメリットが得られます。

・利便性（遠隔操作、自動化）

・防犯性（スマートロックやセンサー）

・快適性（温度や照明制御）

・省エネ（光熱費削減）

入居者にとって、スマートホームは、単に「便利な設備」ではありません。

入居者の日々のストレスを減らし、生活そのものを快適・安全にする効果があります。

実際、スマートホームを一度体験すると、「以前の住宅には戻れない」と感じる入居者も少なくありません。

スマートホームは、「今住んでいる物件に住み続けたい」という心理を高めるため、入居期間の長期化（退去率低下）が期待できます。

スマートホームで築古物件でも競争力を持たせられる

スマートホームというと、「新築や築浅物件でなければ導入できないのではないか？」と感じるオーナー様もいるかもしれません。

しかし実際は、築古物件とも相性が良い仕組みです。

理由は、WiFi環境さえあれば、多くの機器を後付けできるためです。

スマートホームを導入することで、築年数の古さを利便性でカバーし、「機能性の高い物件」として差別化することが可能となります。

たとえば、築25年の物件でも、「スマートロック付き」や「出先からエアコン操作や室内のモニター監視が可能」などの機能を追加することで、入居者に「便利そう」という印象を与えられます。

スマートホームは、「便利な住宅」というイメージが強いですが、これにプラスして、防犯性を高められる点も見逃せません。

近年、入居者の防犯意識が高まっており、とくに女性は、「駅からの距離」や「築年数」と並んで、防犯設備を重視するケースも珍しくありません。

たとえば、不動産ポータルサイトで、同じエリア・同じ家賃帯の物件が並んでいる場面をイメージしてみましょう。

一方は、築10年の一般的な設備の物件です。

もう一方は、築25年ですが、スマートロックや防犯センサーを導入したスマートホーム導入物件です。

防犯性や利便性を重視する入居者であれば、後者を選ぶケースも十分に考えられます。

このように、スマートホームは、入居者募集時の差別化で大きな効果を発揮します。

築年数が古くても、スマートホーム設備と適切なリフォームを組み合わせれば、「便利で安心な物件」として強力に訴求できます。

スマートホームに必要なコストと回収期間の目安

オーナー様にとって、スマートホームは、大規模な工事が不要な点も魅力です。

WiFi環境を整えれば、スマートロックやスマート照明、防犯カメラなどを後付けできます。

導入コストは、設備の組み合わせによって変わります。

一般的な目安は、1戸あたり約15〜30万円です。

加えて、ランニングコスト（システム利用料など）が1戸あたり月額数百円〜1,000円程度発生します。

なお、1棟物件の場合は、全戸一斉に導入するのではなく、空室になっている部屋から段階的に導入すると、コストを適正化しやすいです。

導入コストは、家賃アップによって回収が期待できます。

一般的な回収期間の目安は約1.5〜3年です。

これに加えて、空室期間の短縮により、経営の安定化に貢献します。

家賃アップはリフォームやリノベーションでも実現できますが、100万円単位の多額な費用がかかることも珍しくありません。

そのため、「まずはスマートホームで差別化を図る」という考え方も、有効な選択肢といえるでしょう。

同サービスの導入には注意点もあります。

スマートホームでは、安定したWiFi環境が欠かせません。

すでにWiFi設備を導入済みの物件でも、通信速度や接続の安定性を確認する必要があります。

とくに1棟物件では、建物全体で通信環境を安定させる設計が前提となります。

また、IT機器が苦手な入居者への配慮も大事です。

設備の使い方を対面で丁寧に説明したり、必要以上に複雑な機能を増やしすぎないことも大切です。

「誰でも使いやすい範囲で導入する」という視点が、長期的な満足度につながります。

賃貸経営の観点では、スマートホームによる管理効率化もメリットです。

従来の物理キーは、受け渡しや保管の手間がかかるうえ、紛失・複製のリスクもあり、退去のたびに交換費用が発生します。

一方、スマートロックであれば利用権限の設定だけでスムーズに管理でき、退去後も設定変更のみで継続利用できるため、コスト削減にもつながります。

最後に、スマートホームで安定経営を叶えるには、入居者に「便利そう」「安心できそう」と魅力を感じてもらうのがポイントです。

しっかりPRするには、以下の工夫が欠かせません。

・物件コメントで設備を具体的に訴求する

・内見時に操作性を体験してもらう

・防犯性や利便性をわかりやすく伝える

空室対策や家賃アップを目指すオーナー様は、ぜひ一度当社までご相談ください。

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近年、安定経営を目指すオーナーの間で注目されているのが「定期借家契約」です。

たとえば、大手不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」の調査では、首都圏の掲載物件において定期借家の採用が広がっており（全体の8.7％）、とくに東京23区では1割近くを占めています。

こうした流れのなかで、より柔軟な運用が可能な「再契約型の定期借家契約」に関心が集まっています。

今回は、この契約形態がなぜ安定した賃貸経営につながるのかを解説します。

まず、一般的な「普通借家契約」を選択した場合の課題を整理していきましょう。

普通借家契約は、借主が更新を希望した場合、契約が更新されるのが原則です。

そのため、家賃滞納や騒音などのトラブルがあっても、貸主の判断だけで解約することは困難です。

解約には「正当事由」が必要であり、そのハードルは高いのが実情です。

さらに、調停や訴訟に発展すると、オーナー様が負担する費用も大きくなります。

また、家賃を引き上げにくい点も課題です。

これに対して、定期借家契約はあらかじめ契約期間を定める契約であり期間満了をもって確実に終了できます。

トラブルの有無にかかわらず、契約期間ごとに関係を見直せる点が大きな特徴です。

さらに「再契約型」は、この定期借家契約の仕組みを活かした運用手法といえます。

この「再契約型」は、契約満了時に貸主と借主の双方が合意すれば、新たに契約を締結することを前提としています。

そのため、単発の定期借家契約と比べて、稼働率を維持しやすい点が特徴です。

ただし、注意点もあります。再契約型の定期借家契約は、法律上で定義された契約形態ではありません。

あくまで、定期借家契約をベースとした運用形態の一つで、実務上一般的に使われている呼称です。

この点を正しく理解したうえで活用することが重要です。

定期借家契約の基本と再契約型のポイント

再契約型のメリットと注意点を理解するためには、まず定期借家契約の基本を押さえる必要があります。

再契約型も、このルールがそのまま適用されます。

定期借家契約は普通借家契約と異なり、口頭での契約は認められていません。

そのため、必ず書面で契約を締結する必要があります。

あわせて重要な手続きが「事前説明」です。

契約書とは別に、「本契約は更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した書面を交付し、借主に説明しなければなりません。

これを怠ると、定期借家契約としての効力が否定され、普通借家契約とみなされる可能性があります。

判例や実務を踏まえると、この説明書面は契約書とは別に作成することが望ましいとされています。

また、契約期間は自由に設定できます。たとえば半年の短期契約も長期契約も有効です。

ただし、契約期間が1年以上の場合は注意が必要です。

契約期間が満了する1年前から6か月前までの間に、契約が終了する旨を借主に通知しなければなりません。

通知を怠ると、直ちに契約を終了できず、通知後6か月間は存続する点に注意が必要です。

以上が定期借家契約の基本です。

さらに、再契約型では、当事者双方の合意があれば再契約が可能です。

実務では、「契約違反がない場合は双方の合意により再契約できる」旨を契約書に明記し、あらかじめ認識を共有しておくとよいでしょう。

なお、再契約時には新規契約と同様の手続きが必要となります。

また、契約書の作成に加え、「更新がなく期間満了で終了する」旨の書面の交付と説明を、改めて行う必要があります。

これらの手続きは不動産会社がサポートしますが、オーナー様ご自身も理解しておくことが重要です。

なぜなら、契約に不備があった場合、その影響を最も受けるのは貸主であるオーナー様だからです。

再契約型の定期借家契約のメリット

ここからは、オーナー様がこの契約形態を採用することで、どのようなメリットが得られるのかを整理していきます。

●メリット1：稼働率を高めやすい

「再契約型の定期借家契約」を採用することで、入居者に長く住み続けてもらえる可能性が高まります。

通常の定期借家契約では、借主は契約満了を見据え、早い段階から「次の住まい」を探し始める傾向があります。

つまり、更新のない契約であること自体が、退去のきっかけになるのです。

一方で、再契約が可能であることをあらかじめ示しておけば、借主は同じ物件に住み続ける選択肢を持つことができます。

これにより、本来防げる退去を防ぎ、稼働率の維持につながります。

●メリット2：家賃の見直しがしやすい

インフレや周辺相場の上昇に応じて家賃を適正化したい場合、普通借家契約では借主の同意が前提となります。

協議がまとまらなければ、調停などの手続きに進むケースもあります。

一方、再契約型の定期借家契約では、期間満了ごとにその都度、契約が終了します。

再契約は新たな契約として扱われるため、その時点の相場を踏まえた賃料を提示しやすくなります。

条件に合意できなければ契約は終了となるため、貸主側から新たな賃料条件を提示しやすく、収益性の改善を図りやすい点が特徴です。

●メリット3：入居者の質を維持しやすい

一棟物件では、マナーの悪い入居者が一人いるだけで、全体の居住環境に影響が出ます。

しかし実務では、強制退去に至らないグレーな問題も多く、普通借家では対応に苦慮するケースも多いです。

一方、定期借家契約では期間満了で契約が終了するため、再契約を行わないという判断が可能です。

再契約型でも同様に、入居者の入れ替えを図りやすく、結果として物件全体の質を維持しやすくなります。

●メリット4：立ち退き対応の負担を抑えやすい

普通借家契約の立ち退き交渉では借主に重大な落ち度がない限り、立退料の支払いなどが必要になるケースも少なくありません。

一方、定期借家契約は期間満了により契約が終了します。

再契約型でも同様に、満了時に再契約を行わないという判断が可能です。

そのため、問題がある場合でも、タイミングを見て入居者の入れ替えを図りやすくなります。

再契約型は安定経営を実現する手段の一つですが、すべての物件に合うわけではありません。

当社では、オーナー様の状況に応じたさまざまな運用方法をご提案しています。

まずはお気軽にご相談ください。

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「設備は壊れてから交換すればよい」。

これまでの賃貸経営では、こうした考え方が一般的でした。

しかし今、その前提は通用しなくなりつつあります。

2027年前後を境に、下記の設備の省エネ基準や環境規制が相次いで強化されます。

・エアコン

・照明（蛍光灯）

・給湯器

・消火器

これにより、設備の仕様そのものが見直されるだけでなく、製品価格の上昇や従来型機種の在庫不足といった変化が生じる可能性があります。

さらに重要なのは、こうした変化が設備更新の問題にとどまらない点です。

省エネ性能が入居者の部屋選びにも影響を与え始めており、今後は物件の評価軸そのものが変わっていく可能性があります。

本記事では、2027年前後に起こる設備環境の変化を整理するとともに賃貸オーナーが今から取るべき対応について解説します。

エアコン：本体価格が2027年以降、上昇の流れ

もし、エアコンの交換時期が近いなら、2026年内の実施が賢明かもしれません。

なぜなら、2027年度以降は本体価格が上昇する可能性があるためです。

その背景にあるのが、いわゆる「エアコンの2027年問題」です。

2027年度から、家庭用エアコンの省エネ基準が厳格化されます。

経済産業省は、現行比最大34.7％（壁掛形4.0kW）の効率改善を求めています。

基準を満たすためには製品の高機能化が不可避となり、その分、製造コストの増加が見込まれます。

これにより、2027年以降は安価な旧モデルの在庫が減少し、交換費用が上昇する可能性があります。

また、ダイキンの公式サイトによると、エアコンの寿命は約10年とされています。

これを超えると、故障時に部品が入手できず、修理が困難になるケースも想定されます。

真夏や真冬に故障した場合、交換までに時間を要し、入居者の不満につながりかねません。

こうした事情を踏まえると、所有物件のエアコンが設置から10年前後経過している場合は、早めの交換を検討することを推奨します。

照明器具：蛍光灯の製造が2027年末までに終了

共用スペースで蛍光灯を使用している賃貸物件も、まだあるのではないでしょうか。

現在でも蛍光灯は値上がり傾向ですが、2028年以降は供給が減少し、価格が上昇する可能性があります。

長期的な管理コストを考慮すると、2026〜2027年のタイミングでLED照明への切り替えがおすすめです。

値上がりの背景には、蛍光灯に微量に含まれている物質「水銀」の問題があります。

これを規制する「水銀に関する水俣条約」により、蛍光灯は2027年末までに製造が終了します。

この影響を受けて、2028年以降は蛍光灯の在庫が減少し、価格が上昇する可能性があります。

さらに時間が経過すると、入手自体が困難になる可能性もあります。

一方、LED照明は蛍光灯に比べて消費電力が約半分で済み、寿命も約7倍とされています。

長期的に見れば、交換の手間が少なく、トータルコストの削減にもつながります。

この機会に切り替えを検討するのが得策といえるでしょう。

ただし、初期費用がかかる点には注意が必要です。

LED照明への交換方法はいくつかありますが、天井などに直接固定されている直管形の場合は、専門業者による電気工事が必要になります。

給湯器（ガス温水機器）：2028年以降は高効率タイプが主流

給湯器についても、今後は省エネ基準の強化に伴い、高効率モデルが標準となる流れです。

資源エネルギー庁は、製造事業者などに対し、2028年度に向けて、エネルギー消費性能の向上（機種区分ごとに数％程度）を求めています。

対象となるのは、ガス給湯器やふろ給湯器、暖房機能付き給湯器などのガス温水機器です。

こうした基準強化を背景に、今後はエコジョーズに代表される高効率給湯器へのシフトが進むと見込まれます。

従来型に比べて初期費用は高くなる傾向もありますが、ガス使用量の削減によって、入居者満足度は高まります。

一方で、省エネ性能の向上に伴う製品価格の上昇や、従来型機種の選択肢の縮小も想定されます。

交換時期が近い賃貸物件については、コストを抑える観点から、2026～2027年中の更新が有効な選択肢といえるでしょう。

消火器：PFAS（有機フッ素化合物）に関する規制が強化

消火器についても、環境規制の高まりを背景に、PFAS（有機フッ素化合物）を含む製品からの切り替えが進んでいます。

PFASは分解されにくく、環境中に長期間残留することから、「永遠の化学物質」とも呼ばれています。

欧州連合（EU）では、PFASの段階的な規制強化が進められており、今後も各国で対応が広がる可能性があります。

この国際的な規制の流れを受け、PFASを含む消火器については、メーカー各社で代替製品への移行が進みつつあります。

製品を選定する際は業者任せにしないで、オーナー様側でも消火器の仕様や能力をチェックすると安心です。

賃貸住宅が入居者から省エネ性能で選ばれる時代へ

ここまで見てきたように、賃貸住宅の設備を取り巻く環境は大きく変化しています。

加えて、入居者の部屋選びにおいても、環境性能や省エネ性能を重視する傾向が強まりつつあります。

今後は、省エネ性能の低い物件は、不動産ポータル上で相対的に選ばれにくくなる可能性があります。

例えば、SUUMOでは、2024年11月以降、新築に加えて既存（中古）の売買・賃貸物件でも、省エネ性能の表示枠が設けられました。

本稿執筆時点では、これらの情報が表示されている物件はまだ限定的です。

しかし、国の制度では環境性能の「見える化」が着実に進んでいます。

例えば、2025年4月以降は、すべての新築建築物に省エネ基準への適合が義務化され、政府は2030年までに新築住宅の平均でZEH水準の達成を目標としています。

これにより、新築物件では断熱性能などの条件で比較・検索する動きが、今後一般化していく流れが強まると予想されます。

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